土地增值税清算实务案例：购房赠储藏室的税务策略解析

摘要：

“买房送储藏室”是一种房地产促销手段，指的是购房者在购买房屋的同时，开发商额外提供一个储藏室作为赠品。这里的“赠送”是市场营销中的一个术语，意在吸引购房者，增加房产项目的吸引力。实务中，“买房送储藏室”的促销活动，潜藏着多维度的税务风险，通过以下实务案例与大家一起学习探讨一下。

案例概要：

甲房地产有限公司于2016年4月在发改部门进行A项目的立项。项目于2016年4月20日正式开工，2017年2月取得预售许可证；甲房地产企业于2017年6月为进行促销推出“买房赠送储藏室”（赠送储藏室为无产权储藏室）活动。根据企业销控表可知，企业将所收房款全部计入主房，储藏室金额为0；具体销售情况如下：

同年度正常销售储藏室如下：

根据上述信息，试分析企业“买房赠送储藏室”在不同税种下的处理方式。

案例解析：

1. 增值税：虽然甲企业宣传为“买房赠送储藏室”，根据销售明细可以看出储藏室价格已经包含于总房款之中，并不属于无偿赠送；鉴于此情况，该赠送行为无需按视同销售处理。

2. 企业所得税：甲企业“买房赠送储藏室”属于营销策略，可以视作是捆绑销售。同时，也不符合企业所得税视同销售条件，建议根据公允价值对主房和地下储藏室金额进行划分。

3. 土地增值税：在本案例中，甲企业将地下储藏室金额归入普通住宅，这会对普通住宅应税收入的产生影响，从而有可能影响到普通住宅的增值率及税负。建议将住宅与储藏室金额按公允价值进行拆分。

总结归纳：

送储藏室”的促销模式下，房地产企业需在增值税、企业所得税、土地增值税的处理上保持合规，综合来看，这种赠送行为虽然名义上为“赠”，但实际上储藏室成本已融入房屋总价中。

1. 增值税：“买房赠送储藏室”企业要注意区分储藏室是否属于无偿赠送，若储藏室价格已经包含于房款之中的话，建议将主房和储藏室价款在同一张发票上分别注明，如果地下储藏室另行开票则有可能被认定为视同销售，从而对售价进行调整导致多缴纳增值税。

2. 企业所得税：根据相关规定，“买房赠送储藏室”，地下储藏室也属于房地产企业商品，同时不属于捐赠行为，故理应按照各项商品公允价值比例对收入进行分摊确认。

3. 土地增值税：根据相关规定土地增值税清算时应当对普通住宅、非普通住宅及其他房产进行区分，其收入、成本应按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。对于捆绑销售储藏室部分是按公允价值拆分后计入其他房产，还是储藏室跟随主房清算，建议提前咨询当地税务机关清算口径。

政策依据：

财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税[2016]36号）附件一:营业税改征增值税试点实施办法 第四十三条 纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。

国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函[2008]875号）：一、除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。

(五)企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。

债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除属于现金折扣，销售商品涉及现金折扣的，应当按扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除。

企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给的减让属于销售折让；企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。

国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函[2008]875号）三、企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）：第二十一条  审核扣除项目是否符合下列要求：
　　（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
　　（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
　　（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
　　（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
　　（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
　　（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

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