实务案例20231116

超标准拆迁补偿能否税前扣除?

2022-08-19分类:财税小白必看
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"自房地产行业陷入流动性危机以来,诸多房企“断臂求生”,将许多优质项目摆上货架。

而城市更新项目由于其盈利性,成为收并购市场上的“香饽饽”,但也让许多对城市更新项目不熟悉的意向收购者望而生畏。"

财税尽职调查,作为把关收并购项目风险的关键环节,显得尤为重要,而城市更新项目收并购的尽职调查,也有别于常规地产项目收并购的尽职调查。

本文以城市更新项目中,经常碰到的“超标准拆迁补偿费”为例进行探讨分析,若忽视相关风险,将会造成什么样的影响?为何出现“超标准拆迁补偿”

城市更新项目中,时常出现“超标准拆迁补偿”的原因有很多种:

#超标准拆迁补偿

产生原因

01、钉子户补偿

向”难缠“的钉子户真实的补偿;

02、改造周期长

改造周期过长,而造成的拆迁成本失控;

03、支付其他费用

以“拆迁补偿费”名目支付的其他费用;

04、实现“税筹”

为实现“税筹”目的,而刻意做大拆迁补偿费...

但不论什么原因,对于明显偏高而无正当理由的成本支出,税局有权对其进行核定,即“超标准拆迁补偿费”将来难以税前扣除,若投资测算未充分考虑此类因素的影响,导致将来税负成本超预期,甚至投资亏损。

另一方面,若“超标准拆迁补偿费”是被收购方有意而为之,那么该成本属于被收购方的“左口袋掏右口袋”,并非被收购方真实成本,而拆迁补偿费往往又会进入项目总投,并以此为基数计算交易对价,这将直接导致我们的收购对价飙升。

实务案例分析

我们以最近的实操项目为例:

某房地产企业与被拆迁人杨某签订的拆迁补偿协议显示,被拆迁物业约2万平方米,支付建筑物结构及装修补偿、搬迁补偿、停产停业损失、处理承租人及实际使用人的损失赔偿等费用2.8亿元。

单方拆迁成本高达1.4万元,而同类协议单方拆迁成本仅0.4万元,且被收购方无法提供合理证明材料,因此该项成本支出存在日后被税务调整的风险,如被调整,预计项目未来增加税务成本达 1.16亿元。

具体计算如下表:

注:按超标准拆迁补偿费按2亿(= 2.8亿-0.4万元*2万平方米)概算,假设未来增值税、土地增值税及企业所得税均不能扣除,土地增值税按30%税率计算。 

那么,如何争取“超标准拆迁补偿费”税前扣除呢?

根据上述规定,超标准拆迁补偿费用是否能税前扣除,需提供证据证明其真实性、合理性。

因此,除拆迁补偿协议、 被拆迁方的身份证明、 权属证明资料、 实施主体支付拆迁补偿费的银行流水、 被拆迁方的收款凭证等常规资料外,针对一些“特殊的”超标准补偿,搜集拆迁谈判的过程发生冲突的证据、司法裁判文书、政府介入情况等资料以证明对“钉子户”的拆迁补偿费用的真实性、合理性。 

文章来源:正坤财税

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