房地产企业契税涉税风险解析

契税是在发生转移土地、房屋权属过程中产生的一项税收，在房地产企业日常经营过程中因其相比增值税、企业所得税、土地增值税等税负重、核算复杂的税种来说，税额较少，核算简单，因此在实操过程中容易被“简单化”对待。但从税收对于纳税人的“强制性”法定义务角度来说，无论税收金额的大小与否，纳税人都应严格、准确的履行纳税义务，契税同样需要被重视对待；并且，契税金额计算的正确与否，将直接影响企业后续其他多个税种的计算和申报，可谓是“牵一发而动全身”，更应该谨慎待之，避免出现税务风险，因小失大。

所谓”细节决定成败“，下面小编整理了房地产企业在日常经营过程中契税常见的，应特别注意的细节实操处理，供纳税人做风险扫描自查。

1）征税对象与计税依据的确认：

注：契税计税依据不含增值税

2）纳税义务发生时间：

此外，企业应特别注意，除正常交易行为产生契税纳税义务外，企业在土地权属被强制转移、改变原定用途、土地性质及容积率时也会产生纳税义务，具体纳税义务认定时间总结如下：

①因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。

②因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日。

③因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。

附注：发生上述情形的，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。如在上述过程中出现需补缴土地出让价款的，在补缴土地出让价款的同时还应缴纳契税，在实际案例中，有部分企业会出现漏缴契税的情形。

1）城市基础设施配套费是否应并入成交价格缴纳契税？

小编在参与过的众多房地产企业清算过程中发现，不同征管税局在针对城市基础设施配套费是否要求纳税人并入成交价格缴纳契税的问题上，出现过不同的处理方式，导致很多参与清算的企业人员在行业内同问题类比下出现实操处理不明的情况。

首先，根据财政部税务总局公告2021年第23号  第五条，土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

从上述文件中可以看出，城市基础设施配套费被明确要求作为契税的计税依据，但在实际征管中可能由于政策理解、企业实际情况与行业环境的综合分析考量而出现不把城市基础设施配套费并入成交价格的情况，纳税人可以在征管过程中结合征管机关的口径配合调整，如无其他特殊情况，保险起见建议企业就城市基础设施配套费缴纳契税，避免出现滞纳金的风险。

2）土地出让金免征部分契税是否需要缴纳？

企业因配合当地政府规划，在确定土地出让金减免后，针对减免部分的土地企业可能会默认”追本溯源“的原则不缴纳契税，进而出现税款少缴，面临补税及滞纳金的风险。

根据，国税函[2005]436号《关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。

其实从法理层面出发我们不难理解，契税的产生判定条件取决于对应权属的转移与否，且在存在部分土地出让金减免的条件下，我们所关注的本质应是”价值“而非”价格“，而企业在取得土地使用权后对土地进行规划处理时，是无法也不能忽视”减免部分“土地的价值的，因此契税的计税依据应该包含减免部分的土地，依据市场价进行核定纳税。

3）延期交纳土地出让金的滞纳金是否要计算契税？

企业因自身原因出现土地出让金延期缴纳产生滞纳金后，在计算契税过程中经常会出现认为交纳的滞纳金也是得到土地使用权的一部分，理应把其也算入计税基数中去的误区。

根据《中华人民共和国契税法》土地使用权出让的，计税依据（具体文件见上文）未包含土地出让金滞纳金，同时在各省市税务局的回复中也明确提出用地人未按照土地出让合同、补充协议或变更协议的约定及时缴纳土地出让金，被政府相关部门计收的违约金，不属于土地出让的成交价格。

另外从滞纳金的法律性质上说，其本质上属于因责任人未按合同履行约定由于其自身过错而产生的标的金额，而并非因出让方的主观因素而产生。同时滞纳金具有金额的不确定性，在滞纳金产生后，会计处理上滞纳金不能计入土地成本，应计入营业外支出，不能作为契税计税依据。

以上是针对契税在实操处理过程中容易出现实操盲点，产生税收风险的问题梳理与理解探讨，希望结合本文可以帮助纳税人更深入的了解契税的实操处理，减少不必要的税收风险出现。

文章来源： 津信咨询   作者：张秋月