学习笔记：《内蒙古自治区土地增值税清算管理办法（征求意见稿）》

学习笔记：《内蒙古自治区土地增值税清算管理办法（征求意见稿）》

第六条 纳税人应当在取得土地使用权并取得《建设工程施工许可证》后30日内，向主管税务机关报送土地增值税项目登记信息，并在首次转让（预售）房地产次月起，按月报送项目的进度和变化情况。 

点评：根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税纳税申报表〉的通知》（国税发〔1995〕090 号）规定，从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》，并在每次转让（预售）房地产时，依次填报表中规定栏目的内容。

征求意见稿本次明确为纳税人应当在取得土地使用权并取得《建设工程施工许可证》后30日内报送。

第八条 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，原则上以《建设工程规划许可证》确认的项目为清算单位。对于取得《建设工程规划许可证》后分期开发的，以分期开发的项目为清算单位。 

经国家有关部门审批或备案的同一项目，在24个月内规划、施工且纳税人按同一成本对象进行会计核算的，可将相关《建设工程规划许可证》确认的项目或分期开发的项目合并为一个清算单位。

点评：土地增值税清算单位的划分一直是税企争议的焦点之一，同一个开发项目适用不同的清算单位划分方法，土地增值税税负差异较大，本次征求意见稿以建设工程规划许可证作为清算单位的划分依据，延续了内地税字〔2014〕159号文件第三条规定，可谓保持了政策的连贯性。

在此基础上，该条第二款参考了《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》（山东省税务局公告2022年第10号）第七条规定，“对连续24个月内规划、施工的房地产开发项目，可将相关《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目合并为一个单位进行清算”。

有所不同的是，征求意见稿增加了一个限制条件即“且纳税人按同一成本对象进行会计核算”，因此企业财务人员的会计核算方法至关重要：同一个房地产企业不同的房地产开发项目，即使取得了同一个发改局批复或备案，并且连续在24个月内规划、施工，但是由于成本对象会计核算不同，并不能合并清算，税务机关掌握最终决定权。

第九条 纳税人应按照登记的项目申报缴纳土地增值税。纳税人同时开发多个项目的，应合理归集收入、成本、费用；开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，应分别计算增值额。 

点评：该条明确了内蒙古自治区土地增值税清算时产品对象执行“三分法”。

第十二条 纳税人采取预收款方式销售房地产的，可按照以下方法计算预征土地增值税的计税依据，该方法一经确定不得变更： 

预征土地增值税计税依据=预收款－应预缴增值税税款

预征土地增值税计税依据=预收款÷（1+增值税适用税率或征收率）

点评：营业税改征增值税后，土地增值税预征一直存在两种计算方法，显然，第二种方法下土地增值税预征额将明显低于第一种。当前房地产投资信心不足、房地产滞销形势严峻，开源与节流需要并举，对于大型房地产开发项目，第二种方法在关键时候有可能成为维持资金链正常运转的“救命稻草”。

为了帮助房地产企业纾困本次，征求意见稿借鉴了四川省税务局税务局《关于土地增值税预征及核定征收有关事项的公告》（国家税务总局四川省税务局公告2023年第3号）第一条第（二）项目“预征计征依据”的做法，把选择权交给了纳税人。

第十三条纳税人销售县级以上人民政府批准建设的廉租住房、公共租赁住房、经济适用房等各类住房和棚户区改造安置住房取得的收入，暂不预征土地增值税。 

点评：并不是所有的回迁安置住房都不预征土地增值税，征求意见稿这里强调只有棚户区改造安置住房取得的收入才不暂不预征土地增值税，因此对没有列入省级住建厅名单的回迁安置项目纳税人需要谨慎对待，是否预缴应征询主管税务机关意见，避免因为没有及时预缴土增税而产生滞纳金。

第十六条上述第十四条、第十五条中所称“全部竣工”“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的： 

（一）房地产开发项目已取得《建设工程竣工验收备案表》等相关资料；

（二）房地产开发项目已交付使用；

（三）房地产开发项目已取得了初始产权证明。

点评：征求意见稿明确了土增税竣工在内蒙古判定标准，与企业所得税完工标准完全一致，按照上述三个标准孰先原则。

第十七条 对于符合本办法第十四条规定的纳税人，应自满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。 

对于符合本办法第十五条规定的房地产开发项目，主管税务机关应当每年对是否需要清算作出评估，对确定需要清算的项目下达清算通知。纳税人应在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

点评：本条第二款强调，对于符合清算条件的开发项目，是否清算以及何时清算，由税务机关决定。对于符合退税标准的项目，请稍安勿躁，需要保留一定的耐心。

第十八条（五）纳税人委托涉税专业服务机构进行清算鉴证的，应报送涉税专业服务机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》；

点评：从第（五）项字面意思看，是否委托涉税专业服务机构进行清算鉴证，纳税人可以自主决定，不是非必要选项。

第二十二条 清算审核包括案头审核、实地审核。 

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算的准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

点评：纳税人一定要注意，清算审核除了案头审核，还有实地审核，重要的事情强调三遍！因此，在清算前，切勿对公共配套设施打起自己的“小九九”，否则可能会出现“偷鸡不成蚀把米”的情形。

例如，该征求意见稿第三十三条第（五）项“公共配套设施费”规定：5.纳税人未移交的公共配套设施和公共配套设施被纳税人或物业公司实际占有、使用、收益的，不予扣除相应的成本、费用，其面积作为可售建筑面积。

第二十三条 转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。营改增后，转让房地产的土地增值税应税收入为不含增值税收入。 

点评：房地产企业一般纳税人适用一般计税的项目，纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。

第二十四条 纳税人将开发的房地产用于安置回迁户、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。 

视同销售房地产的，以双方签订合同中所载价格为准……

点评：该条第二款明确了视同销售业务包括拆迁还房开发产品收入确认的方法，预防了税企争议的产生。

第二十五条 纳税人申报房地产的转让价格明显不合理，或不到交易时交易地同类房地产市场交易价百分之七十的……

点评：该条明确了当地认可的价格偏低的认定标准，即交易时交易地同类房地产市场交易价百分之七十。

第二十七条 纳税人转让有产权车位（车库、储藏室）的，按取得权属登记证上列明的房地产类型清算，未列明的按其他类型房地产清算。 

纳税人转让车位（车库、储藏室）使用权的，不征收土地增值税，在清算时不确认收入，不扣除相应的成本费用。

点评：内地税字〔2014〕159号文件第三条第三款规定“对房地产开发企业转让不可售地下车库（位）的，不征收土地增值税，同时相应的成本费用也不予扣除。”

2020年11月总局财行司2020年第1-30期财产行为税工作周报“问题解答”与“政策指导”汇编中答复：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187 号）第四条第三款规定，转让无产权地下车位永久使用权，应纳入土地增值税清算范围，计算收入，并扣除相应成本费用。无产权地下车位原则上应分摊土地成本。

由于内蒙古自治区大多地方车位收入与成本倒挂严重，而本次征求意见稿不再区分车位（车库、储藏室）是否可售，一概不予清算，进一步限缩了纳税人选择的权利。

第二十八条 纳税人在销售房地产的同时向购买方赠送同一开发项目车位（车库、储藏室），合同分别列明房地产销售价格和车位（车库、储藏室）赠送价格的，按合同列明的价格分别确认收入；未分别列明的，或虽列明但不公允的，按各自的公允价值占比分别确认收入。 

点评：本条款参考了企业所得税政策，即《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第三条“买一赠一”相关规定，引入了反避税做法，对于企业意图将不参与清算的车位将通过捆绑销售调节车位价格避税的做法进行了限制。

第二十九条、第三十条明确了城市基础设施配套费、配建房支出可以计入土地价款，此外还有分期缴纳土地出让金产生的利息、红线外成本也可以计入土地价款，这个也是本次征求意见稿的一大亮点。

第三十一条 九鼎财税纳税人取得的土地出让金、城市基础设施配套费等政府返还款，在确认扣除项目金额时应当抵减相应的扣除项目金额；纳税人取得政府返还款不能区分扣除项目的，应抵减取得土地使用权所支付的金额。 

点评：纳税人取得返还前，一定要协调好返还的用途，否则就要冲减扣除项目。

第三十二条纳税人逾期开发缴纳的土地闲置费、取得土地使用权支付的拍卖佣金不予扣除。

点评：拍卖佣金不能扣除。

第三十三条（一）土地征用及拆迁补偿费……3.纳税人将购入的房地产拆除后再次开发的，原有房地产的购入成本、缴纳的契税、拆迁费用，计入土地征用及拆迁补偿费予以扣除。

点评：当前出现项目日益增多，税务机关对施以援手的企业也给予了政策上的支持，点赞！

第三十三条（二）前期工程费，…… 2.未形成最终成果的设计费、与项目可行性研究无关的咨询费不予扣除。 

点评：税务机关已经睁大了眼睛，企业切不可在此过度筹划，否则不仅土地增值税不可以计入扣除项目，企业所得税同样难以过关。

第三十三条（三）建筑安装工程费…… 2.纳税人随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入房地产开发成本，予以扣除；可移动的家具、电器、装饰用品等，或与房屋连接但拆除后无实质性损害的物品，其外购成本不予扣除。 

点评：该条款明确了软装和硬装。

第三十三条（五）公共配套设施费，……

1.有下列情形之一的，可以认定公共配套设施建成后产权归全体业主所有，其成本费用予以扣除：

（2）商品房买卖合同中注明有关公共配套设施归业主共有的；

（3）商品房买卖合同中未明确有关公共配套设施归属，在向主管税务机关反馈清算初审意见前，纳税人已与三分之二以上的业主签订补充协议，约定公共配套设施归全体业主共有的；

点评：合同约定很重要，合同条款拟定须谨慎。

第三十三条（六）开发间接费用……2.开发间接费用与纳税人的期间费用应按照现行企业会计准则或企业会计制度的规定分别核算。划分不清、核算混乱的，不得作为开发间接费用予以扣除。

点评：企业财务需要重点关注。

第三十五条与转让房地产有关的税金，包括纳税人缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金、印花税。

点评：自《增值税会计处理规定》(财会〔2016〕22号)文件要求印花税计入“税金及附加科目”科目核算后，越来约到的地方允许印花税计入土地增值税扣除项目，内蒙古这次也不甘落后。

第三十七条（四）未缴纳土地出让金的地下车位（车库、储藏室），不分摊取得土地使用权所支付的金额。为办理地下车位（车库、储藏室）产权缴纳的土地出让金可直接归集到受益对象。

点评：前文第二十七条已经明文规定，无产权地下建筑不参与清算，这里明确未缴纳出让金的地下建筑不分摊土地成本，可谓枪口抬高了一寸。

第三十七条（六）同一清算单位中商业用房的建筑安装工程费可按层高系数予以计算调整。

点评：征求意见稿仍然延续了159号文件，保留了层高系数法，点赞。

第三十八条房地产开发扣除项目应当符合下列要求：  

（一）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。……纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票应在备注栏注明建筑服务发生地所在县(市、区)及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

点评：本条款再次强调了发票的备注栏，笔者补充强调的是，仅限于建筑服务类发票，财务人员索取发票时切勿“画蛇添足”。当然了，随着数电票的推广，项目所在地和项目名称已经成了发票固定栏目的一部分。

第四十一条 纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金继续建设，完成后再转让的，其扣除项目如下： 

(一)取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税； 

(二)续建开发未竣工房地产的开发成本； 

(三)续建房地产开发费用； 

(四)转让房地产环节缴纳的有关税金； 

(五)加计续建开发成本的20%。 

点评：该条款和第四十条合起来，对购买在建项目可以进行了反避税处理：购买方（后手）仅可以对续建开发成本加计扣除，同时房地产开发费用也仅可以扣除续建产生的，这里与山东的10号公告保持了一致，可以看出政策在收紧。

第四十四条按照本办法第四十条规定采取核定征收的，核定征收率为：普通住宅5%;非普通住宅6%;其他类型房地产7%。

点评：该条款好像有点瑕疵，“第四十条纳税人取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、开发，但未建造房屋即转让土地使用权”，如果转让土地使用权，则无法区分产品类型。但是如果核定征收率适用所有项目，则2017—2020年房地产高速增长时期开发的项目，按照核定征收率将对企业较为有利。

第四十五条纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

点评：纳税人要注意的是，核定征收是争取核定征收率，而非核定成本。但是开发时一味的虚增成本，就可能会出现核定成本的情形。

更有甚者，如果所得税与土增税处理方法一致，遇到类似《福建省税务局关于土地增值税清算中工程造价成本核定扣除等问题的公告》（福建省税务局公告 2019 年第 12 号）第六条规定：“税务机关在土地增值税清算审核时，调整清算项目工程造价成本扣除金额的，应当按规定相应调整企业所得税计税成本”时，企业的综合税负将大幅抬升，可谓适得其反。

第四十七条纳税人在主管税务机关出具清算审核结论后销售房地产的，按以下规定办理： 

（一）应于取得销售收入的次月15日内进行尾盘申报。

（二）应当区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

点评：该条款明确了尾盘仍应以“三分法”清算尾盘，给初进入房地产领域的财务小白们指明了工作方向。

第四十八条自主管税务机关下达税务审核结论之日起三年内发生下列情形之一的，纳税人可一次性提出申请，调整清算税额，退还多缴的土地增值税税款。

点评：本条款明确了可以二次清算。近年来，笔者经常在内蒙古自治区多个市、盟讲课或为企业提供税务咨询，了解到当地企业的票据管理还有很大的潜力可以挖掘，清算时开发成本票据难以全部到位，本次自治区学习山东、安徽等地，为纳税人增加二次清算的机会，值得点赞。

需要强调的是，纳税人仍应争取一次性清算，力争避免二次清算，以免出现不可控制的情形。

第四十九条纳税人在清算审核过程中转让房地产的，按清算申报时确定的单位扣除项目金额进行土地增值税尾盘申报，待收到清算审核结论后，应于收到清算审核结论的次月15日内，按清算审核结论确定的单位扣除项目金额进行土地增值税尾盘更正申报。

点评：明确了土地增值税清算审核期间，房地产企业如销售开发产品，土地增值税征收方法，但是建议该条款放在第四十七条之前。

第五十二条 完成土地增值税清算审核后，审计、财政等部门检查发现纳税人仍存在税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。

点评：该条款提示，清算完毕并不标志着万事大吉，纳税人应警钟长鸣，且行且珍惜。另外，为了预防后续产生不可预知的风险，建议房地产企业开发时应成立项目公司，一个楼盘一个公司，清算完毕，注销主体。

综上，笔者认为本征求意见稿整体架构比较完善，也不回避争议问题；但是，如果正式文件出台时，能够对车位的条款再稍加处理，允许无产权车位参与清算，与上位法不冲突，也体恤纳税人当前的困境，会更加完美，毕竟竭泽而渔，只是过一把瘾而已，只有放水养鱼，才能年年有余。

国家税务总局内蒙古自治区税务局关于征求《内蒙古自治区土地增值税清算管理办法（征求意见稿）》意见的通知

为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，内蒙古自治区税务局起草了《内蒙古自治区土地增值税清算管理办法（征求意见稿）》。根据税务规范性文件管理相关规定，现向社会公开征求意见，欢迎社会各界人士就有关内容提出宝贵意见和建议。公众可在2023年11月9日至2023年12月9日期间，通过以下途径和方式提出反馈意见： 

 一、登录国家税务总局内蒙古自治区税务局网站（网址：http://neimenggu.chinatax.gov.cn/）的意见征集系统提出意见。  

 二、信函寄送。寄送地址为呼和浩特市赛罕区后巧报路19号国家税务总局自治区税务局财产和行为税处，邮政编码010020，请在信封上注明“《内蒙古自治区土地增值税清算管理办法》意见征集”字样。  

国家税务总局内蒙古自治区税务局  

 2023年11月9日  

内蒙古自治区土地增值税清算管理办法 （征求意见稿） 

第一章 总则 

第一条 为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)等规定，制定本办法。 

第二条 本办法适用于内蒙古自治区范围内房地产开发项目土地增值税清算管理工作。 

第三条 本办法所称土地增值税清算是指房地产开发企业（以下简称纳税人）符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，向房地产项目所在地税务机关（以下简称主管税务机关）提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产开发项目应缴纳的土地增值税税款的行为。 

第四条 纳税人应当向主管税务机关如实申报缴纳土地增值税，并对纳税申报的真实性、准确性和完整性负责。 

第五条 主管税务机关应当依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，实施项目管理，提供纳税服务，开展土地增值税清算审核，依法办理土地增值税补(退)税手续。 

第二章 项目管理 

第六条 纳税人应当在取得土地使用权并取得《建设工程施工许可证》后30日内，向主管税务机关报送土地增值税项目登记信息，并在首次转让（预售）房地产次月起，按月报送项目的进度和变化情况。 

第七条 主管税务机关应当加强房地产开发项目的日常税收管理，与同级发展改革、自然资源、住房建设等部门建立协作机制，充分利用第三方信息进行比对，按项目分别建立档案、设置台账，对项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与项目开发同步。 

第八条 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，原则上以《建设工程规划许可证》确认的项目为清算单位。对于取得《建设工程规划许可证》后分期开发的，以分期开发的项目为清算单位。 

经国家有关部门审批或备案的同一项目，在24个月内规划、施工且纳税人按同一成本对象进行会计核算的，可将相关《建设工程规划许可证》确认的项目或分期开发的项目合并为一个清算单位。 

上述情况和其他确有特殊原因需合并、拆分的，由纳税人提出申请，经主管税务机关同意后，确认清算单位；主管税务机关认为确需合并、拆分的，确认清算单位后，以书面形式通知纳税人。 

第九条 纳税人应按照登记的项目申报缴纳土地增值税。纳税人同时开发多个项目的，应合理归集收入、成本、费用；开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，应分别计算增值额。 

第三章 预征管理 

第十条 对房地产开发项目采取“先预征、后清算、多退少补”的方式征收土地增值税。 

纳税人在土地增值税清算申报前销售房地产的，应于取得收入的次月15日内，按预征率申报预缴土地增值税。 

第十一条 纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时，应视同销售房地产预缴土地增值税。 

第十二条 纳税人采取预收款方式销售房地产的，可按照以下方法计算预征土地增值税的计税依据，该方法一经确定不得变更： 

预征土地增值税计税依据=预收款－应预缴增值税税款 

预征土地增值税计税依据=预收款÷（1+增值税适用税率或征收率） 

第十三条 纳税人销售县级以上人民政府批准建设的廉租住房、公共租赁住房、经济适用房等各类住房和棚户区改造安置住房取得的收入，暂不预征土地增值税。 

第四章 清算申报 

第十四条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算： 

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 

（三）直接转让土地使用权的。 

第十五条 符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；  

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 

对前款所列第三项情形，应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算。 

第十六条 上述第十四条、第十五条中所称“全部竣工”“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的： 

（一）房地产开发项目已取得《建设工程竣工验收备案表》等相关资料； 

（二）房地产开发项目已交付使用； 

（三）房地产开发项目已取得了初始产权证明。  

第十七条 对于符合本办法第十四条规定的纳税人，应自满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。 

对于符合本办法第十五条规定的房地产开发项目，主管税务机关应当每年对是否需要清算作出评估，对确定需要清算的项目下达清算通知。纳税人应在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 

第十八条 纳税人办理土地增值税清算申报时，应提供下列清算资料： 

（一）财产和行为税纳税申报表及附表；  

（二）房地产开发项目清算说明及相关资料，主要包括房地产开发项目立项、分期、用地、总建筑面积、可售建筑面积、不可售建筑面积、容积率、关联方交易、融资、销售、税款缴纳、成本费用分摊方式等基本情况； 

（三）不动产权证（或国有土地使用证）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预（销）售许可证、商品房竣工验收备案表、测绘报告等；  

（四）国有土地使用权出让（转让）合同、金融机构贷款合同、勘察设计合同、建筑安装工程合同、材料和设备采购合同、项目工程结算书、银行贷款利息结算凭证、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表等； 

（五）纳税人委托涉税专业服务机构进行清算鉴证的，应报送涉税专业服务机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》； 

（六）主管税务机关要求提供的其他清算资料。 

第十九条 主管税务机关收到纳税人清算申报资料后，对符合清算条件且报送清算资料完备的，予以受理；对符合清算条件但报送清算资料不全的，应当一次性告知，并要求纳税人在15日内补报，对纳税人在规定期限内补齐清算资料的，予以受理；对不符合清算条件的，不予受理。主管税务机关受理清算申报后，纳税人无正当理由不得撤销。 

主管税务机关做出予以受理、补正资料、不予受理决定时，应当向纳税人出具《税务事项通知书》。 

第五章 清算审核 

第二十条 主管税务机关受理纳税人清算申报资料后，应自受理清算申报之日起90日内完成清算审核，并出具清算审核结论。确需延长审核期限的，经主管税务机关负责人批准可以延长，每次延期不得超过30日，延期次数不得超过两次。 

第二十一条 在清算审核中，发生以下情形之一的，经主管税务机关集体研究决定可以中止审核，并书面通知纳税人。中止审核的时间，不计入主管税务机关审核期限。中止审核的情形消失后，主管税务机关应及时恢复清算审核：  

（一）因不可抗力因素影响无法进行清算审核的；  

（二）因法院、检察院、公安、纪委监委等部门调取纳税人账簿、凭证等资料立案检查，无法进行清算审核的。  

第二十二条 清算审核包括案头审核、实地审核。 

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算的准确性等。 

实地审核是指在案头审核的基础上，通过实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。 

第二十三条 转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。营改增后，转让房地产的土地增值税应税收入为不含增值税收入。 

第二十四条 纳税人将开发的房地产用于安置回迁户、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。 

视同销售房地产的，以双方签订合同中所载价格为准，所签合同价格不公允或无合同的，按下列方法和顺序确定：  

（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；  

（二）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价格确定。 

第二十五条 纳税人申报房地产的转让价格明显不合理，或不到交易时交易地同类房地产市场交易价百分之七十的，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明，纳税人拒不提供或无正当理由的，主管税务机关按本办法第二十四条第二款确定转让价格。对以下情形的房地产转让价格即使偏低，可视为有正当理由： 

（一）法院判决或裁定的转让价格； 

（二）政府相关部门确定的转让价格； 

（三）主管税务机关认可的其他合理情形的转让价格。 

第二十六条 纳税人将开发的部分房地产转为自用或用于出租，产权未发生转移的，不征收土地增值税，在清算时不确认收入，不扣除相应的成本费用。 

第二十七条 纳税人转让有产权车位（车库、储藏室）的，按取得权属登记证上列明的房地产类型清算，未列明的按其他类型房地产清算。 

纳税人转让车位（车库、储藏室）使用权的，不征收土地增值税，在清算时不确认收入，不扣除相应的成本费用。 

第二十八条 纳税人在销售房地产的同时向购买方赠送同一开发项目车位（车库、储藏室），合同分别列明房地产销售价格和车位（车库、储藏室）赠送价格的，按合同列明的价格分别确认收入；未分别列明的，或虽列明但不公允的，按各自的公允价值占比分别确认收入。 

第二十九条 取得土地使用权所支付的金额，具体包括： 

（一）为取得土地使用权所支付的地价款。以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金。 

（二）按国家统一规定交纳的有关费用。包括按国家统一规定缴纳的登记费、过户手续费、城市基础设施配套费、为取得土地使用权所实际缴纳的契税及按国家统一规定交纳的有关费用。 

第三十条 纳税人发生的下列支出计入取得土地使用权所支付的金额予以扣除： 

（一）纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税; 

（二）土地出让合同中约定分期缴纳的土地出让金利息; 

（三）在国有土地使用权出让合同中明确约定为政府建设并无偿移交的配建房、公共服务设施或其他工程发生的支出。 

第三十一条 纳税人取得的土地出让金、城市基础设施配套费等政府返还款，在确认扣除项目金额时应当抵减相应的扣除项目金额；纳税人取得政府返还款不能区分扣除项目的，应抵减取得土地使用权所支付的金额。 

第三十二条 纳税人逾期开发缴纳的土地闲置费、取得土地使用权支付的拍卖佣金不予扣除。 

第三十三条 房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。  

（一）土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 

1.纳税人将开发的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将视同销售价款计入房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应当抵减本项目拆迁补偿费。  

2.纳税人异地安置回迁户的房屋，属于自行开发建造的，房屋价款按本办法第二十四条的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 

3.纳税人将购入的房地产拆除后再次开发的，原有房地产的购入成本、缴纳的契税、拆迁费用，计入土地征用及拆迁补偿费予以扣除。 

（二）前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。  

1.纳税人在开发前期按照规定缴纳的、由国务院或财政部批准设立的政府性基金以及由国务院和自治区人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费，允许计入前期工程费。 

2.未形成最终成果的设计费、与项目可行性研究无关的咨询费不予扣除。 

（三）建筑安装工程费，包括以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。 

1.纳税人销售已装修的房屋，在商品房买卖合同或补充协议中明确约定房价包含装修费用的，实际发生的装修费用可计入房地产开发成本。 

2.纳税人随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入房地产开发成本，予以扣除；可移动的家具、电器、装饰用品等，或与房屋连接但拆除后无实质性损害的物品，其外购成本不予扣除。 

3.纳税人建造售楼部、样板房等营销设施发生的设计、建造、装修等费用，在规划面积外建造的，不得计入房地产开发成本。 

（四）基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出。  

（五）公共配套设施费，包括纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。 

1.有下列情形之一的，可以认定公共配套设施建成后产权归全体业主所有，其成本费用予以扣除： 

（1）政府相关文件中明确规定及法院裁定属于全体业主所有的； 

（2）商品房买卖合同中注明有关公共配套设施归业主共有的； 

（3）商品房买卖合同中未明确有关公共配套设施归属，在向主管税务机关反馈清算初审意见前，纳税人已与三分之二以上的业主签订补充协议，约定公共配套设施归全体业主共有的； 

（4）商品房买卖合同中未明确有关公共配套设施归属，但相关公共配套设施已移交给业主委员会，或业主委员会尚未成立无法办理移交手续，但纳税人能提供政府相关部门书面证明的。 

2.公共配套设施建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用予以扣除。 

3.公共配套设施有偿转让的，成本、费用予以扣除。 

4.依法配建的人防工程，其建造发生的成本、费用予以扣除。按规定缴纳的人防工程易地建设费，取得合法有效凭证的，予以扣除。 

5.纳税人未移交的公共配套设施和公共配套设施被纳税人或物业公司实际占有、使用、收益的，不予扣除相应的成本、费用，其面积作为可售建筑面积。 

（六）开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、工程监理费、安全监督费等。  

1.行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用、销售费用以及企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得作为开发间接费用予以扣除。 

2.开发间接费用与纳税人的期间费用应按照现行企业会计准则或企业会计制度的规定分别核算。划分不清、核算混乱的，不得作为开发间接费用予以扣除。 

第三十四条 房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。 

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。 

（三）既有向金融机构借款，又有向非金融机构借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条第一项、第二项所述两种办法。 

（四）纳税人向金融机构支付的咨询费等非利息支出以及超过贷款期限的利息部分和罚息不予扣除。 

第三十五条 与转让房地产有关的税金，包括纳税人缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金、印花税。 

纳税人实际缴纳的上述税金，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，按该清算项目收入的占比计算分摊扣除。 

第三十六条 财政部规定的其他扣除项目，房地产开发企业可按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本金额”之和，加计20%扣除。 

第三十七条 纳税人同时开发多个项目或同一清算单位中建造不同类型房地产的，应按照以下方法，分摊共同的成本费用。 

（一）多个清算单位共同取得土地使用权所支付的金额，按清算单位的占地面积占总占地面积的比例计算分摊；对无法划分占地面积的，按清算单位的建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。多个清算单位共同的房地产开发成本，按清算单位的建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。 

（二）同一清算单位中建造不同类型房地产的，其取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本按以下方法计算分摊： 

1.取得土地使用权所支付的金额按不同类型房地产可售建筑面积占总可售建筑面积的比例计算分摊。 

2.房地产开发成本按不同类型房地产可售建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。 

（三）某一清算单位中不同类型房地产能够提供独立的土地出让合同、转让协议的，取得土地使用权所支付的金额可直接归集到受益对象。 

（四）未缴纳土地出让金的地下车位（车库、储藏室），不分摊取得土地使用权所支付的金额。为办理地下车位（车库、储藏室）产权缴纳的土地出让金可直接归集到受益对象。 

（五）清算单位中凡能够明确受益对象的装修费用，可直接计入相应类型房地产扣除。 

（六）同一清算单位中商业用房的建筑安装工程费可按层高系数予以计算调整。 

第三十八条 房地产开发扣除项目应当符合下列要求：  

（一）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。合法有效凭证是指： 

1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生应税行为的，以开具的发票为合法有效凭证。纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票应在备注栏注明建筑服务发生地所在县(市、区)及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额； 

2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以财政票据为合法有效凭证； 

3.纳税人从中国境外单位取得的与纳税有关的发票或者凭证，主管税务机关在纳税审查时有疑义的，可以要求其提供境外公证机构或者注册会计师的确认证明，经主管税务机关审核认可后，方可作为扣除项目凭证； 

4.拆迁补偿费以拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证作为合法有效凭证； 

5.其他合法有效凭证。 

（二）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。  

（三）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。 

（四）罚金、罚款、税收滞纳金不予扣除。 

（五）扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。  

（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。 

第三十九条 纳税人取得土地使用权后未进行任何形式的开发即转让的，其扣除项目如下： 

(一)取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税； 

(二)在转让环节缴纳的税金。 

第四十条 纳税人取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、开发，但未建造房屋即转让土地使用权的，其扣除项目如下： 

(一)取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；　　 

(二)开发土地的成本； 

(三)加计开发取得土地使用权所支付的金额的20%； 

(四)与转让土地使用权有关的税金。 

第四十一条 纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金继续建设，完成后再转让的，其扣除项目如下： 

(一)取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税； 

(二)续建开发未竣工房地产的开发成本； 

(三)续建房地产开发费用； 

(四)转让房地产环节缴纳的有关税金； 

(五)加计续建开发成本的20%。 

第六章 核定征收 

第四十二条 清算方式包括查账征收和核定征收，对于同一房地产项目不同清算单位，清算的方式原则上保持一致。 

纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不得核定征收。 

第四十三条 纳税人符合以下条件之一的，主管税务机关可实行核定征收： 

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；  

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； 

（四）符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经主管税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；  

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 

第四十四条 按照本办法第四十条规定采取核定征收的，核定征收率为：普通住宅5%;非普通住宅6%;其他类型房地产7%。 

第四十五条 纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 

第七章 后续管理 

第四十六条 主管税务机关作出清算审核结论后，制作《税务事项通知书》，确定办理补（退）税期限，并将审核结果书面通知纳税人。主管税务机关确定的补缴税款期限原则上不得超过90日。纳税人提出退税申请的，主管税务机关自受理退税申请之日起90日内办理退还手续。  

第四十七条 纳税人在主管税务机关出具清算审核结论后销售房地产的，按以下规定办理： 

（一）应于取得销售收入的次月15日内进行尾盘申报。 

（二）应当区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 

（三）按清算审核结论确定的单位扣除项目金额进行土地增值税尾盘申报。 

扣除项目金额 = 单位建筑面积成本费用 × 清算后转让面积 

单位建筑面积成本费用=清算申报表确认的扣除项目总金额（不含与转让房地产有关的税金）÷清算时的已售建筑面积  

（四）转让房地产的有关税金在尾盘申报时予以扣除。 

（五）实行核定征收的房地产开发项目，应按照核定征收方式分不同房地产类型分别计算并申报缴纳土地增值税。 

第四十八条 自主管税务机关下达税务审核结论之日起三年内发生下列情形之一的，纳税人可一次性提出申请，调整清算税额，退还多缴的土地增值税税款：  

（一）清算时未取得合法有效凭证而在清算后取得的；  

（二）清算时未能分摊的共同成本费用，清算后能够采用合理方法分摊的。  

第四十九条 纳税人在清算审核过程中转让房地产的，按清算申报时确定的单位扣除项目金额进行土地增值税尾盘申报，待收到清算审核结论后，应于收到清算审核结论的次月15日内，按清算审核结论确定的单位扣除项目金额进行土地增值税尾盘更正申报。 

第八章 法律责任 

第五十条 纳税人未按规定期限预缴土地增值税，或未按规定期限缴纳清算审核确认税款的，或未按尾盘销售管理规定期限缴纳税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳金。 

第五十一条 纳税人未按规定办理项目登记、预缴申报、报送土地增值税涉税资料、土地增值税清算申报及尾盘申报的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。  

第五十二条 完成土地增值税清算审核后，审计、财政等部门检查发现纳税人仍存在税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。　　　　  

第九章 附则 

第五十三条 本办法未尽事项按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和现行土地增值税政策的有关规定执行。　　 

第五十四条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。 

第五十五条 本办法由国家税务总局内蒙古自治区税务局解释。 

第五十六条 本办法自  年  月  日起施行，此前已受理清算申报，但未出具清算审核结论的，按本办法处理。《内蒙古自治区地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法>的通知》（内地税字〔2005〕116号）同时废止。 

文章来源：九鼎财税说微信公众号