高度关注！利用关联交易虚增成本、少缴土地增值税的风险分析
摘要：关联方交易是指企业与其直接或间接控制的企业之间发生的交易行为。在房地产开发过程中，企业与其关联企业在原材料采购、工程服务、物业管理等多个环节进行交易。通过这些交易，企业可以在一定程度上调整成本结构，提高项目成本，减少应缴纳的土地增值税，从而以更低的价格或者更高的利润空间获得更大的市场竞争优势。
然而在实务中，关联方交易定价过高也会引发税务机关注意，以下将通过一个简单案例，与大家一起分析探讨关联方交易应注意哪些问题。
关键词：关联交易 定价过高
案例概要：甲房地产有限公司在2018年于A市开发一处房地产项目，该项目于2022年销售完毕，并于2023年完成土地增值说清算。在土增清算过程中，税务机关发现甲公司与乙门窗有限公司进行的防火门交易活动存在以下问题：
首先，税务机关通过查询得知甲、乙公司之间存在关联关系；同时通过查阅甲、乙两公司签订的防火门购销合同、相关发票得知本次交易价格为：甲级防火门1525元/㎡、乙级防火门1300元/㎡。而同时期同类防火门甲级市场均价为650元/㎡、乙级市场均价为500元/㎡。
试分析上述交易活动存在什么样的税务风险？
案例解析：
根据上述信息可知，在该项目中，防火门的交易价格显著高于市场均价，其中甲级防火门的交易价格为市场均价的135%，而乙级防火门的交易价格为市场均价的160%，交易单价远超过市场平均水平。而同时，甲企业和乙企业之间存在关联关系。
税务机关认为甲公司可能存在“通过关联交易增加成本，从而少缴土增”的税务风险，因此要求甲公司提供相关资料，以解释防火门交易价格过高的原因。然而，甲公司在限定的时间内未能提供合理的解释及相关佐证资料。最终税务机关按照市场均价对该项成本进行审核确认。
总结归纳：
在土增清算审核过程中，税务机关会对关联方的交易成本给予高度关注，对于明显高于市场均价或者当地建设部门公布的定价，税务机关会要求企业提供合理的解释，若无正当理由则可能对相应成本进行调整。
因此，房企在进行关联交易时要注意交易定价，避免与市场均价或者建设部门公布的定价产生较大差异，确保定价符合公允价值原则。同时，若确实因为质量或规格要求、提供了额外的优质服务等原因导致成本偏高，企业应妥善保存相关的证明文件、积极与税务机关沟通，争取获得税务机关认可。
政策依据：
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发〔2009〕91号 第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：
（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。
（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。
（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。
第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注：
（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。
（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。
（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。
第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：
（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。
（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
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