郴州××房地产开发有限公司案例

一、企业基本情况

郴州××房地产开发有限公司，2004年成立，注册资本××××万元，经营范围：房地产开发及销售；建筑材料销售；室内外装饰设计及施工。

二、调查和检查情况

在稽查前期选案中，检查人员在筛选涉税数据中发现一笔不同寻常的记录：C市J房地产公司企业所得税年度申报累计确认营业收入4.27亿元，累计结转营业成本4.47亿元，收入成本出现“倒挂”，毛利率为-4.48%，意味着该公司每卖一套房就要亏损一套，在2017-2020年楼市行情一片看好的期间，竟然出现了如此异常情况，引起了检查人员的重视。随后在纳税申报表中，检查人员还发现J房地产公司竟然没有任何房产税的申报记录，这与一般地产公司情况不符。在仔细分析各项涉税指标后，检查人员决定将该案上报，经批准立案检查。

检查人员通过核查账簿资料，发现收入明细账中存在两笔异常情况：2019年12月份冲减收入4583万元，2020年7月份补计收入4583万元，一反一正两笔金额一模一样。而2019年度企业所得税纳税申报表应纳税所得额为-2948万，2020年度企业所得税纳税申报表应纳税所得额为820万，弥补后亏损后尚有2148万元亏损待弥补。也就是说如果2019年年末如果不冲减收入，则2019年应交企业所得税408万，而冲减收入后2019-2020年都不用交企业所得税，检查人员怀疑J公司可能存在人为操控延迟确认收入甚至少记收入的情况。此外，在成本明细账中，检查人员还发现2019年12月份一笔高达1.69亿元成本结转摘要注明为“结转成本，暂按3700元/㎡*45600㎡”，在凭证中也未发现结转成本的原始单据，检查人员怀疑J公司很可能存在采取预估成本人为调节会计利润的情况。带着疑问，检查人员决定进一步调查。

在对账簿凭证的检查过程中，检查人员发现J公司账目核算不规范，收到的房款大部分在“预收账款”科目中核算，部分在“其他应付款”科目中核算，部分直接抵工程款。而收入的结转也未按相关规定执行。检查人员到房管部门调取了网签数据，根据网签时间、金额、房屋栋号与J公司提供的销控表逐户比对，准确计算房屋销售收入金额。随后，检查人员调取了物业部门的车辆进出情况，根据车辆的登记、缴费、户主状态等基本情况，发现了15个已售车位未计收入。在实地项目走访中，检查人员发现其中一个项目位于市中心，门面全部在经营，但在J公司的销控表和网签数据中，该项目门面只销售了不到20%。而收入明细账中，并无租赁收入，再联系此前的房产税申报清理，检查人员推断J公司很可能隐瞒了租赁收入少缴房产税、企业所得税、增值税及相关税费。经调取租赁合同、询问经营业主，经检查人员耐心细致辅导，J公司负责人承认门面租赁少记110万元收入的事实。此外，检查人员还发现J公司收取代办产权证380元/户，收取的款项在往来款中核算，但实际上J公司支付给相关部门办证费为80元/户，差价部分少记收入26万元。最终，检查人员核实出J公司少记收入1100万元。

在成本方面，检查人员对成本明细账进行了详细的核实，发现了代收燃气费票据、无合法凭据票据、行政部门罚款票据、代付费用票据等不能列支的成本票据220万元，随后检查人员根据房地产相关规定，按占比面积、建筑面积等方法科学划分开发项目成本，最终确定J公司多结转营业成本2500万元。

起初J公司负责人认为J公司的项目投入巨大，尚有大量的车位和门面尚未出售，应当按收入减去投入来计算利润。经过检查人员逐项说明并对相关法律法规详细解释，J公司负责人理解了税务机关对成本费用调整的合法性和合理性，最终J公司负责人对具体事实、数据予以确认。

三、处理方面

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条之规定，追缴J房地产公司2018年-2020年少缴的增值税、土地增值税、房产税、企业所得税等，并从滞纳之日起至实际入库之日止，按日加收万分之五的滞纳金。根据国务院关于《征收教育费附加的暂行规定》第二条及《湖南省教育费附加和地方教育附加征收管理办法》（湖南省人民政府令第218号）第二条之规定，J房地产公司补申报2018年-2020年教育费附加和地方教育附加，以上共计税费701万元,滞纳金100万元。

四、法律分析

（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

（二）纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（三）原湖南省国家税务局营业税改征增值税政策指引之四:房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,其发生应税行为时间如何确定?根据《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其发生应税行为的时间为销售合同约定的交房时间。若实际交房时间早于销售合同约定交房时间，以实际交房时间为准；若实际交房时间晚于销售合同约定交房时间，以销售合同约定交房时间为准。

（四）《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条：“企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出”。

（五）国税函〔2008〕875号第一条规定，除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：

1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；

2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；

3.收入的金额能够可靠地计量；

4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。

五、典型意义

信息化选案提升稽查效率。本案在做稽查选案分析时，充分利用金三系统数据，通过分析金三系统中收入与成本及企业所得税之间的关系，且根据一般行业特点（房地产企业申报房产税的常规性），发现其涉税疑点，使检查的随机性和盲目性大大减少，检查的质量和效率大大提升，提高了稽查的针对性和准确性。

文章来源：国家税务总局湖南省税务局