人防车位土地增值税清算面临的三大争议

房地产项目中，人防车位是一种常见的项目类型，因人防的产权性质特殊，引发众多土增税争议。如，人防车位是否应当征收土增税，是否属于清算范围、取得的对价是否计收入、建设成本能否作为扣除项目扣除及成本如何归集等等。本文将就众多争议点中几个焦点展开论述，并就人防车位如何规避土增税清算风险给出建议。

案例引入：人防车位土增税清算引发争议

（一）项目基本情况

（二）争议焦点

税企双方在土增税清算中，就人防车位如何清算产生三项争议：

1、人防车位是否可售？

2、人防车位对应的土地成本能否计入扣除项目金额？

3、人防车位是否应当参与扣除项目归集？

（三）税企观点

上述已经分析，人防车位属于清算范围，那么人防车位经营取得的收益和成本是否计入清算项目中？

（一）人防车位出租经营收益不属于土增税应税收入

根据《土地增值税暂行条例》第二条：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税”，故土增税的征税对象为转让房地产行为。上述案例中的出租行为明显不是房地产转让，纳税人取得的租金收入不属于土增税征税对象，不计入土增清算收入。

需要延伸讨论的是，有部分开发商出于方便性考虑，通过签署永久使用权转让协议的方式，将人防车位交付业主使用，对于情形应当如何认定，各地执行情况不一。多数省份以权属变更登记作为有偿转让的标准，即便因约定转让永久使用权取得对价亦不作为转让收入处理，但也有地方认为，转让永久使用权应当视同有偿转让房地产，如：2021年1月23日，内蒙古税务局官方答疑：“根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第三款规定，转让无产权地下车位永久使用权，应纳入土地增值税清算范围，计算收入”。开发商需审慎关注此类业务的税收风险。

（二）人防车位建成后移交政府的才能扣除成本

本案中，纳税人建成人防车位后未移交给政府，也未用于非营利性社会公共事业，税务机关将人防车位成本从扣除项目金额中调减，不违反税法规定。但对于人防车位成本调减方式，我们认为税务机关简单按照“建筑面积占比系数法”操作有所不当。人防车位具体承担多少土地成本，应当根据土地出让合同及土地取得的相关文件来确定。如果在土地出让合同中有明确表述人防面积不承担土地出让金，或地下部分建筑面积不计入项目容积率，而土地出让价款又按照计容部分建筑面积乘以单价得出，那么地下人防实际并未负担土地成本；如果按照总建筑面积计算土地价款，或者根据各物业类型单价和各自建筑面积加总计算土地价款，地下人防部分就应按建筑面积分摊土地成本；如果根据层高系数计算土地价款，则地下人防部门应当按照层高占比确认负担的土地成本。故本案税务机关应当进一步调查核实土地出让金的确认方式，不能简单根据建筑面积比例确定。

需要注意的是，本案由于政府相关部门不严格执行人防工程验收规范，对人防工程拒不验收交接，导致纳税人无法移交人防工程。因政府部门不验收并非纳税人原因造成，不应当由纳税人承担责任，此种情形建议纳税人与税务部门积极沟通，并请求政府相关部门牵头解决人防工程验收问题，争取对人防工程作适当妥善处理，并依法在土增税清算时扣除成本。

人防车位如何参与扣除项目归集？

文章来源：华税