三无企业的土地增值税清算案例

面对“无人、无账、无票”的企业和项目——内查外调，打破土地增值税清算僵局

2023年08月04日 中国税务报 版次：08

 作者：尤小辉 李广生 秦钢

在土地增值税清算审核中，面对一些“无人、无账、无票”的企业和项目（以下统称“三无”项目）时，如何有效开展项目审核和税款确认等工作，一直是难点问题。在这一方面，国家税务总局南通市税务局基于内查外调的思路，探索总结出一套较为有效的操作方法，有助于解决“三无”项目土地增值税清算审核难题。

案例介绍

2022年6月，南通市税务局开始对W公司的“JS家园”项目实施土地增值税清算审核，组建专门审核团队。审核人员通过系统比对和前期调查，发现W公司被列入了“非正常户”管理，企业法定代表人、财务人员等均已失联。经过互联网查询等外围调查，审核人员仅与一名曾在W公司任职的主管取得联系。通话过程中，该主管明确表示，W公司及“JS家园”项目的财务资料已经缺失，收入、成本等相关发票根本无法获取。同时，该主管亦不愿前往税务局进行沟通，此后再未接听过审核人员的电话。对于W公司法定代表人、财务人员失联，前任主管不愿配合调查等情况，审核人员作了记录。

在联系W公司相关人员的过程中，审核人员以邮寄送达方式，向W公司发送了土地增值税清算通知书，要求企业在90日内办理土地增值税清算申报手续。直至申报期满，W公司仍未办理土地增值税清算申报。2022年9月底，审核人员向W公司邮寄送达限期改正通知书，被拒收；同年10月初，审核人员在南通市税务局官网以公告送达形式发布责令限期改正通知书，直至11月初公告期满，W公司仍未履行清算申报义务。至此，对W公司“JS家园”项目的土地增值税清算审核工作，陷入僵局。

第一步：依照政策规定，适用核定征收

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第七条第（四）款，房地产开发企业符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

审核团队基于前期的调查工作，对W公司及其“JS家园”项目的现状进行分析研究，判断W公司属于国税发〔2006〕187号文件第七条第（四）款规定的情形，应当启动核定征收程序进行土地增值税清算审核工作。随后，审核团队向集体审议委员会提交了调查报告和核定征收建议，集体审议委员会同意启动核定征收程序。

第二步：依托发票数据，确定收入规模

W公司“JS家园”项目地处较为偏远的乡镇地区，周边可参考的各类数据相对较少，当地其他企业相关数据可比性不足、支撑能力偏弱，如何确定合理征收率，一度困扰着审核团队。

为解决这一问题，审核团队基于据实清算的考虑，决定对“JS家园”项目的整体收入情况进行摸底，逐步推算增值额。在税务系统内部，审核团队通过查阅营业税发票档案、调取营改增后的增值税发票数据等方式，掌握W公司在“JS家园”项目存续期间领用及开具营业税发票、增值税发票的情况。同时，审核团队查询了W公司预缴土地增值税情况和其他相关税费的缴纳情况。在税务系统外部，审核团队对房地产交易中心、测绘公司传递的网签及测绘资料数据等进一步作比对分析。基于税务系统内部和外部数据，审核团队最终确定了“JS家园”项目开发的收入规模。

第三步：了解成本构成，确定分摊方法

在计算土地增值税增值额的过程中，取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本这两项数据十分关键。审核团队通过部门信息共享、实地勘察等方式深入了解“JS家园”项目的成本构成，进而确定相对合理的成本分摊方法。

审核团队向“JS家园”项目所在地国土资源部门和住建部门调取了土地和规划资料，获取该项目的出让土地面积与金额、规划用地面积和“总平图”等关键信息。接着，审核团队查询了W公司的契税缴纳情况，并调取了其取得财政补贴等相关情况，核实W公司是否存在土地出让金返还。此后，审核团队前往档案管理部门，获取“JS家园”项目备案归档的前期相关费用缴纳的票据，设计合同、建筑合同、绿化合同和“四证一表”（即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和竣工验收报告表）等资料，基本掌握相关数据的计算思路和发生时点。

除了通过其他部门共享数据，审核团队还进行了实地勘察。根据“JS家园”项目小区现场与“总平图”的比对，对整个小区的总体分布、楼宇结构、配套设施等进行了现场勘验，基本了解项目整体的成本构成，进而基本确定了土地成本和建筑成本的分摊方法。

第四步：验证测算数据，出具审核结果

在数据基本完备的情况下，为了更加严谨地推算出“JS家园”项目需要缴纳的土地增值税税款，审核团队随机走访了若干小区业主，询问了解购房情况、购房单价和小区物业费用等信息，进一步完善证据链。

在此基础上，审核团队参照南通市住建部门提供的建筑单方造价，与测算出的“JS家园”项目总体建造成本进行比对，查看其是否偏离正常值。同时，审核团队采用南通市税务局自行开发的“土地增值税智慧化清算审核电子底稿”模块和“土地增值税一键审核系统”给定的参考数据，对“JS家园”项目的各类扣除项目数据再次测算验证。

经过反复推算、验证，审核团队根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）等相关文件的要求，确定了“JS家园”项目的土地增值税核定征收率，并据此计算W公司应补缴的税款。经集体审议会议通过，2022年12月审核团队出具了《审核结论书》，并通过南通市税务局网站进行了公告送达。

（作者单位：国家税务总局南通市税务局）

“玩失踪”逃避不了纳税义务

2023年08月04日 版次：08        作者：◎国家税务总局南通市海门区税务局第二税务分局分局长 周海：土地增值税涉及的收入、成本费用具有时间跨度长、涉及面广等特点，其确认和计量相对复杂，亦有可能被纳税人“隐藏”起来。因此，税务机关在对“三无”项目进行土地增值税清算审核前，需要对项目情况有基本的了解，找到需要重点攻克的难题，制定合理的审核预案。在具体审核中，要用好内查外调的工作方法——对内基于不同税种特点查找“三无”项目历史涉税数据，对外整合共享政府各职能部门的信息资源，为土地增值税清算审核打牢数据基础，进而降低因信息不对称可能带来的风险。同时，土地增值税清算审核往往业务体量大，时间跨度长，所有项目的成本费用情况会根据地域不同、发生时间不同而变化，仅依靠查阅财务资料和审核人员的职业判断，不足以客观还原项目全貌。基于此，有必要建立一套全面精准的数据模型，为审核人员提供对照参考。

◎国家税务总局南通市海门区税务局税政股副股长 陈佳杰：本案中，W公司财务档案资料保管不规范，不能提供账簿凭证进行土地增值税清算审核，且法定代表人、财务人员纷纷“玩失踪”，最终被税务机关采取核定征收方式确认土地增值税税款。企业的财税工作质量和水平，影响其土地增值税清算、企业所得税汇算清缴等纳税行为的水平。房地产企业一方面要强化诚信纳税意识，不要片面地认为“玩失踪”就能逃避纳税义务；另一方面要加强对相关税收政策的学习，不断提高财税管理水平，做到依法依规、诚信纳税。

◎信永中和税务师事务所有限公司合伙人、吉林财经大学中国大企业税收研究所研究员 邹胜：在开展土地增值税清算工作时，纳税人要着重做好四个方面的工作。首先，整理保管好项目相关档案资料，避免因资料不齐全对清算工作的影响。其次，在遵从税法的前提下，做好事前规划、事前测算，按项目进度及时获得合规票据。再次，准确把握税收政策，厘清直接成本和间接成本的区分，合理确定扣除项目的归集和分摊方式。此外，对于“限地价竞公配”“红线外支出”等可能存在争议的特殊业务，纳税人可以在完善证明资料的基础上，加强与主管税务机关的沟通，结合政策要求和项目具体情况审慎进行税务处理。

国家税务总局南通市海门区税务局第二税务分局税务事项通知书

海门税二分 税通 〔2022〕 101 号

发布时间：2022-12-19 15:20 来源：海门区税务局

南通***房地产开发有限公司：（纳税人识别号/统一社会信用代码：913***93061）

事由：土地增值税清算审核结论通知（核定征收）。

依据：《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第七条，《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第三十三条、第三十四条、第三十五条、国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）第四条。

通知内容：本机关决定对你（单位）的***家园项目（项目编号：3206020100002429000）土地增值税核定征收，现通知如下：

一、转让房地产收入总额：120573969.42元（普通住宅82575003.63元；非普通住宅337870.0元；其他类型房地产37661095.79元）；

【确认方法：根据销售备案合同明细、开票信息、办证信息以及外部取证得到的补偿款信息确认】

二、核定征收率：普通住宅5.0%；非普通住宅5.0%；其他类型房地产13.41%；

【核定方法：依据土地出让合同和税费联系单确认土地使用权扣除金额为26277710.20元；土地拆土地征用以及拆迁补偿费支出为0；前期工程费按同地区同期同类产品平均金额核定4830572.10元；建筑安装工程费按同地区同期同类产品平均金额核定41568124.00元；基础设施费按同地区同期同类产品平均金额核定14207565.00元；开发间接费用按同地区同期同类产品平均金额核定1198905.91元；公共配套设施费用按同地区同期同类产品平均金额核定817137.25元与转让房地产有关的税金按照税务机关系统取数为1319446.08元。在此基础上，依据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）以及《江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知》（苏地税发[2011]53号）核定确定上述征收率】

三、应缴土地增值税税额：9195996.63元（普通住宅4128750.18元；非普通住宅16893.5元；其他类型房地产5050352.95元）；

四、减免税额：0.0元；

五、已缴土地增值税税额：1060111.72元；

六、应补（退）土地增值税：8135884.91元；

七、项目总可售面积：28033.27平方米（普通住宅21840.46平方米；非普通住宅440.7平方米；其他类型房地产5752.11平方米）；

清算时已售面积：27689.74平方米（普通住宅21840.46平方米；非普通住宅440.7平方米；其他类型房地产5408.58平方米）；

清算后剩余可售面积：343.53平方米（普通住宅0.0平方米；非普通住宅0.0平方米；其他类型房地产343.53平方米）；

如你单位对税务机关采取上述规定的方法核定应纳税额有异议的，请在收到本通知之日起十五日内提供相关证据，经税务机关认定后，调整应纳税额。逾期未提供证据，本机关将依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关规定处理。

若逾期未提供相关证据或者虽然提供了相应证据，但最终对税务机关确定的税款征收金额有争议，必须先依照本通知的期限缴纳税款及滞纳金或者提供相应的担保，然后可自上述款项缴清或者提供相应的担保被税务机关确认之日起六十日内依法向国家税务总局南通市海门区税务局税务局申请行政复议。

国家税务总局南通市海门区税务局第二税务分局

2022年12月19日

文章来源：地产税语