价格明显偏低是否要进行纳税调整

一、为什么税务局那么关注价格偏低？

A是甲公司的高管，由于A今年业绩很好，甲公司决定将市场价值100万的房子以70万的价格销售给A，隐形的价差的30万其实是给A的激励。最后甲公司按照70万缴纳不动产销售相关税收，同时A不需要就这价差的30万缴纳个人所得税。站在税务局的角度不动产相关的税收和个人所得税收都少了，你的蛋糕要是被动了，你也会很关注，这是一样的道理，所以税务局关注价格明显偏低其实本质就是关注有没有少交税。

 二、价格明显偏低的相关法规

根据中华人民共和国税收征收管理法第三十五条，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。该规定是税务机关核定纳税人销售价格的执法依据。这是税务机关核定纳税人销售价格的执法依据，具体到各税种的处理可能会不一样。

增值税：增值税法第十五条 纳税人销售额明显偏低或者偏高且无正当理由的,由税务机关按照规定的方法核定其销售额。

企业所得税：企业所得税法第四十一条规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。

土增税：

1）中华人民共和国土地增值税暂行条例第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

2）土增税暂行条例实施细则第十四条条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

根据上述法规增值税和土增税是调整收入，征管法是调整应纳税额，企业所得税是合理就可以。笔者在与税务局沟通过程中，目前大多数税务局都是对收入进行调整，收入的最终其实就是应纳税额调整。

也有人说因为价格不调整，税务局说要直接核定征收，那么税务局有权因为价格明显偏低进行核定征收吗？根据国税发〔2006〕187号第七条房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。税务机关是有权利的，但是如果说5亿收入里面有1000万的收入被税务局认定为价格明显偏低要求核定征收是对文件的误解。

由于价格明显偏低的幅度税法没有明确口径，各税务机关执法口径。根据全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要(法[2021]94号) 转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。当事人对于其所主张的交易时交易地的指导价或者市场交易价承担举证责任。民法典明确了价格明显偏低的幅度是30%。最高法的实发解释权威性是很高的，在税总稽便函[2017]165号第二条不合理的低价的判定及调整标准可参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》(法释[2009]5号)第十九条第二款的规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价”，以及各地已完成的股权转让调整征税的案例。虽然这是对股权转让的价格明显偏低的定义，但相关精神可以应用到税务实务中。

 比如海南、贵州、广西、河南等地在相关土增税清算管理办法或税务答疑中均采取的30%的幅度。

正常价格的参照物是什么？在土增税暂行条例里面给了一个房地产交易机构评估的交易价格，税务局在执法过程中一般根据市场当地的价格进行判断，在审核过程中会对本项目同期同类产品销售价格进行对比，或参考备案价。比如实务中500平的商铺定价会相对于30平小商铺价格明显偏低，以30平商铺的价格作为参照物可能就并不是很合适，这个时候可以参考商铺备案价或周边同样大小商铺价格。

四、价格偏低就一定要纳税调整吗

纳税机关进行调整的条件有两个：明显偏低且无正当理由的。如果有合理的理由价格明显偏低也是可以的，比如特殊时点的促销、户型、朝向、楼层、位置等因素，拍卖、政府限价等，所以在日常管理过程中相关的促销资料要做好留痕管理。

文章来源：地产税语