房地产销售：土地价款如何从销售额中扣除

支付给其他单位和个人的拆迁补偿款明确只包括货币形式拆迁补偿费用，未列举非货币的实物补偿

原来政策财税2016年第140号第七条规定，财税2016年36号第一条（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

原政策仅仅提到向其他单位和个人支付的拆迁补偿费用允许在计算销售额时扣除，未明确是货币还是非货币形式，但是在实务中，拆迁补偿既有货币化补偿，也有实务补偿（以房补房）。

实物补偿要视同销售缴纳增值税，能否差额扣除计算交纳增值税？以前有争议，虽然部分税务机关有答复口径说仅限于货币化补偿，但这次2026年10号公告直接明确，房地产开发企业销售其开发的适用一般计税方法的房地产项目，受让土地时向政府部门支付的土地出让金、征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益（土地价款），以及取得土地时向其他单位或个人支付的货币形式拆迁补偿费用，允许从含税销售额中扣除。

计算可抵扣土地价款时，原政策规定的不包括未计入容率的地下车库不作为可售建筑总面积，新政策暂未提及

原国家税务总局公告2016年第86号第五条，《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条中，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

明确差额扣除土地价款整个开发周期内都不允许股权变动

财税2016年140号规定，房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

1、房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司。

2、政府部门出让土地用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变。

3、项目公司全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

此前实务中也按此口径执行，本次10号公告明确提出，项目公司存续期间的全部股权由受让土地房地产开发企业持有。

文章来源：数经  Q&税