参与二手房“以旧换新”房企需要注意哪些涉税事项

据不完全统计，截至目前至少71座城市推出二手房“以旧换新”相关政策，而且参与城市的数据还在持续增长中。值得注意的是，二手房“以旧换新”中的“新”，在已经实施相关政策的城市中，通常指的是房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销（预）售的待售商品房。在二手房“换新购”模式和“收旧换新”模式中，均有房地产开发商参与。也就是说，房企也是“以旧换新”交易主体。

例如，5月22日，广东省广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会联合发起住房“以旧换新”活动倡议，发布首批参与全市住房“以旧换新”的房企及项目名单。5月27日，发布第二批参与全市住房“以旧换新”活动名单，共70余个项目，包括万科、广州城投地产、合生创展、绿城等30余家房企参与其中。

“换新”的实质是销售

房企拿新房换旧房，本质上是销售行为，同样会涉及增值税、企业所得税、土地增值税和印花税。

《国家税务总局关于印发〈增值税若干具体问题的规定〉的通知》（国税发〔1993〕154号）规定，纳税人采取以旧换新方式销售货物，应按新货物的同期销售价格确定销售额。《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）也明确，销售商品以旧换新的，销售商品应当按照销售商品收入确认条件确认收入，回收的商品作为购进商品处理。因此，对于换出新房的企业而言，应按照实际销售价格（新房市场价格）确认企业所得税收入、增值税销售额，进行纳税申报。国家税务总局全椒县税务局第二税务分局副局长邓百科提醒房地产企业，在申报新房销售收入时，增值税、企业所得税均不能扣减旧房的价款。

同时，根据《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号），对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。依据印花税法第五条的规定，应税产权转移书据的计税依据，为产权转移书据所列的金额（不包括列明的增值税税款），税率为价款的万分之五。根据上述规定，房企原则上应当在签订正式购房合同时缴纳印花税。石家庄市税务局第一税务分局二级主办魏民告诉记者，《商品房预售合同》和《商品房出售合同》通常是一次购销过程中，分两次签约的属于同一项买卖的合同，因此，房企在按《商品房预售合同》计算缴纳印花税后，仅须对其《商品房出售合同》增加的价款部分计算缴纳印花税即可。

“换新”收入须清算土地增值税

在一般计税方法下，房企增值税确认的销售额与土地增值税确认的清算收入在数额上并不相同，纳税人以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金应计入土地增值税的清算收入中，缴纳土地增值税。

“房企增值税确认的销售额与土地增值税确认的清算收入，计算公式不同。”魏民分析，增值税销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+税率）×税率。土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-销项税额=全部价款和价外费用-［（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+税率）×税率］=全部价款和价外费用-［（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）×9%］=全部价款和价外费用-全部价款和价外费用÷（1+9%）×9%+当期允许扣除的土地价款÷（1+9%）×9%。

值得注意的是，符合条件的房企，还可以享受土地增值税优惠。根据土地增值税条例规定，房企建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税。二手房“以旧换新”业务，在任何环节出现涉税问题都会影响交易的进行。对此，中瑞税务师事务所董事、合伙人孔令文建议房企做好台账与档案管理，确保“以旧换新”业务合同及相关资料的完整性。