房地产公司的这笔维修费到底该如何列支？

笔者在实务中发现一户房地产企业所开发的商品房项目，7月份竣工，8月份开始交付，交付过程中，业主发现房屋存在多处质量问题，房产公司只好又找了一家专业的装修公司进行了维修，其间，支付给装修公司“维修费”四百多万元，并取得了施工方开具的增值税专用发票。企业财务认为此笔费用是房屋达到预定可使用状态所发生的必要费用，记入了“开发成本——建安工程费”，并申报了增值税进项抵扣、企业所得税和土地增值税的税前扣除。那么企业的理解对吗？
　　这里我们先来看下相关的政策规定：
　　《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）第十六条规定，房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
　　第三十条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
　　住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
　　保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
　　《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）第七条规定，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：一地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限：二屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；三供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；四电气系统、给排水管道、设备安装为2年；五装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
　　第八条规定，房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
　　第十二条规定，施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。
　　第十三条规定，保修费用由质量缺陷的责任方承担。
　　结合上面的规定，我们基本上厘清了房屋出现质量问题各方所应承担的责任，即对于业主而言，房屋出现质量问题，当然得找开发商修。但开发商作为建设方也有下家可找，就是如果是工程质量问题，开发商得找施工方，施工方即使不肯修，这钱也得他们出，这也就是为什么工程完工后，建设方要在工程款中扣5-10个点的质保金。而根据《合同法》第二百七十五条规定，施工合同的内容包括工程范围、建设工期、中间交工工程的开工和竣工时间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间、材料和设备供应责任、拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、双方相互协作等条款。即从合同法的规定来看，建设方与施工方所订立的合同是包含相关的保修条款的，施工方向开发商收取的合同总价款也是包含保质期内质量保修费用的。如果开发商再另行支付维修费用，实际上就构成了重复列支成本费用。那么这部分支付的费用也不得在企业所得税和土地增值税前扣除。
　　搞清了相关各方的责任，我们认为企业正确的会计处理应为：
　　借：开发成本——*项目——建筑安装工程费（注：超出施工方质保范围应由开发商承担的维修费用）
　　　　其它应收款——*建筑公司（注：合同约定范围内应由施工方负责的保修费用）
　　　　应交税费——应交增值税（进项税额）
　　　   贷：银行存款/应付帐款等
　　那么对于开发商取得的维修费已抵扣的增值税进项税额是否要做进项税转出？这里有个很有意思的案例：原告中国银行股份有限公司大连西岗支行诉被告乌迪金融借款合同纠纷一审民事判决书［案号：（2017）辽0203民初3411号］，原告要求被告赔偿律师损失费。原告因聘请律师代理本案诉讼，发生支出7627元，取得了律师的增值税专业发票，并抵扣了进项税额［大连增值税专用发票记载律师费7195.28元，增值税（进项）431.72元］。后来原告胜诉，根据约定由被告承担原告律师费用，原告要求被告承担价税合计7627元，但法院认定原告抵扣的进项税额，不属于原告损失的成本，判决被告承担不含税金额7195.28元。
　　这里我们认为，开发商既然是属于重复列支的费用，那实际上支付的这项劳务并不是本公司应承担项目，而是属于代其它方代付的费用，根据《增值税暂行条例》和：《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，应将房地产公司支付的维修费中由建设方承担部分做进项税额转出处理，同样这部分费用也应由建筑方承担。
　　借：其它应收款——*建筑公司
　　　    贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出）

文章来源：每日税讯       作者：郭汉霆