土地增值税清算典型案例-非扣除项目

风险点：将不属于土地增值税扣除的成本范围纳入扣除从而少缴纳土地增值税。

在土地增值税清算时，税法对于土地增值税税前扣除的成本范围与企业所得税税前扣除的成本范围是由严格的界定范围。而实践中的房地产企业或税务执法人员在判断土地增税税和企业所得税税前扣除的成本范围时，往往出现两者的界限界定不清，将不属于土地增值税扣除的成本范围纳入扣除从而少缴纳土地增值税。

1、土地增值税税前扣除的成本扣除范围界定

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第138号）第六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。根据国家税务总局公告2016年第70号第三条的规定，“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。根据财税[2016]43号文件第三条第二款的规定，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（六）项的规定，“财政部规定的其他扣除项目。”是指从事房地产开发的纳税人可按（取得土地使用权所支付的金额+开发土地和新建房及配套设施成本或房地产开发成本）（1+20%）扣除。

2、企业所得税税前扣除的成本扣除范围界定

《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令2007年第63号）第八条企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第二十七条有关的支出，企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。

基于《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》的规定，只要与企业取得收入直接相关和应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出，都是企业所得税税前扣除的成本范围，当然除了国家另有规定的除外。例如：房地产企业销售开发产品未按照规定的时间交房而给予购房者的违约金、赔偿金支出；房地产企业支付给建筑承包商的违约金和赔偿金支出；房地产企业支付给材料供应商的违约金和赔偿金支出。这些支出虽然与房地产企业的开发经营有关的合理支出，但是不属于土地增值税税前扣除的成本范围，不可以在土地增值税税前扣除。

3、土地闲置费属于企业所得税成本扣除范围，但不属于土地增值税成本扣除范围。

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第四条规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

根据上述规定，土地闲置费可以作为开发成本在企业所得税前据实扣除，但不能在土地增值税前扣除。

根据以上成本扣除范围的分析，在土地增值税清算时，如果房地产企业将不属于土地增值税扣除的成本范围进行扣除，则是多扣除成本从而少缴纳土地增值税。

文章来源：注会吧