各省市公共配套设施费土地增值税政策依据

1.北京地区

《北京市地方税务局关于发布<北京市地方税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（北京市地方税务局公告2016年第7号）

1.公共配套设施包括纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、人防等为公共事业建造，不可销售的公共设施。

2.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。其中“建成后产权属于全体业主所有的”，可以按照以下原则之一确认：

(1)政府相关文件中明确规定属于全体业主所有；

(2)经人民法院裁决属于全体业主共有；

(3)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或相关公共配套设施移交给业主委员会。

3.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

(1)纳税人建设的公共配套设施产权无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供政府、公用事业单位书面接收文件。

(2)纳税人建设的公共配套设施应由政府、公用事业单位接收，但因政府、公用事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或者政府主管部门出具书面材料证明相关设施确属公共配套设施，且说明不接收或未及时接收具体原因的，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用予以扣除。

4.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

5.纳税人预提的公共配套设施费不得扣除。纳税人分期开发房地产项目但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，可按照各分期清算项目可售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例计算清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。

6.纳税人未移交的公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。

2.贵州省

1.《国家税务总局贵州省税务局关于发布<贵州省土地增值税清算管理办法>的公告》（国家税务总局贵州省税务局公告2022年第12号）

第四十二条 公共配套设施费是指房地产开发企业建造并与房地产开发项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水泵房、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、公共厕所等工程发生的支出。

土地增值税清算时，公共配套设施费按下列原则进行处理：

(一)建成后产权属于全体业主所有的，房地产开发企业能够提供向全体业主或业主委员会移交公共配套设施的相关证明材料的，允许扣除。

(二)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，房地产开发企业能够提供向政府有关部门或者公用事业单位移交公共配套设施的相关证明材料的，允许扣除。

(三)建成后移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，房地产开发企业因移交公共配套设施而取得的经济补偿或补贴，应当抵减公共配套设施费，抵减后仍有余额的，允许扣除。

(四)建成后有偿转让的，应确认收入，并准予扣除公共配套设施费。

2.《贵州省地方税务局关于发布<贵州省土地增值税清算管理办法>的公告》（贵州省地方税务局公告2016年第13号）

第四十二条 公共配套设施费是指房地产开发企业建造并与房地产开发项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水泵房、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、公共厕所等工程发生的支出。

土地增值税清算时，公共配套设施费按下列原则进行处理：

(一)建成后产权属于全体业主所有的，房地产开发企业能够提供向全体业主或业主委员会移交公共配套设施的相关证明材料的，允许扣除。

(二)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，房地产开发企业能够提供向政府有关部门或者公用事业单位移交公共配套设施的相关证明材料的，允许扣除。 

(三)建成后移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，房地产开发企业因移交公共配套设施而取得的经济补偿或补贴，应当抵减公共配套设施费，抵减后仍有余额的，允许扣除。

(四)建成后有偿转让的，应确认收入，并准予扣除公共配套设施费。

3.青岛市

1.《国家税务总局青岛市税务局关于发布<国家税务总局青岛市税务局房地产开发项目土地增值税清算管理办法>的公告》（国家税务总局青岛市税务局公告2022年第6号）

(二)公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发项目内公共配套设施发生的支出。

1.开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、车库(位)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用按可售建筑面积的销售比例扣除。

2.开发企业建设的公共配套设施建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社公共事业，其成本、费用按可售建筑面积的销售比例扣除。

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

4.未无偿移交给政府、公共事业单位的地下人防设施，其相应成本不允许扣除。该成本按照人防工程建筑面积占总建筑面积的比例，在不含室内装修费用的全部建筑安装工程费中计算。室内装修费用未能单独核算归集或划分不清的，在计算该成本时，不得从全部建筑安装工程费中剔除。

2.关于发布<国家税务总局青岛市税务局房地产开发项目土地增值税清算管理办法>的公告》的解读

四、总建筑面积和可售建筑面积如何确定？

《管理办法》第二十三条、二十七条的总建筑面积是指地上建筑面积与地下建筑面积之和。建筑面积以政府规划部门的批复文件为准，对于项目最终测绘面积与政府规划部门批复文件不相符的，经规划等政府部门确认后，以测绘面积为准。

《管理办法》第九条、第二十三条、第二十九所称的可售建筑面积是指纳入清算范围的建筑面积。

可售建筑面积=总建筑面积-产权属于全体业主的公共配套设施建筑面积-已移交的公共配套设施建筑面积-地下人防工程建筑面积

3.《青岛市地方税务局关于发布<房地产开发项目土地增值税管理办法>的公告》（青岛市地税局公告2016年第1号）

(五)公共配套设施费，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主所有，或无偿移交给政府、公用事业单位的公共配套设施支出。

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

“产权属于全体业主所有”是指下列情形之一的：

1.法律法规明确规定属于全体业主共有；

2.经人民法院裁决属于全体业主共有；

3.商品房销售合同、财产处分合同等契约中注明有关公共配套设施归业主共有，并且相关公共配套设施移交给业主或者依规定成立的业主自治组织，由业主共同支配上述公共配套设施的各项权益和负担相应成本。

4.《青岛市地方税务局关于印发<房地产开发项目土地增值税清算业务指引>的通知》（青地税函〔2013〕44号）

三、关于公共配套设施产权属于全体业主所有的理解

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项第1条规定，公共配套设施“建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除”，其中“建成后产权属于全体业主所有的”，可以按照以下原则之一确认：

一是法律法规明确规定属于全体业主共有；

二是经人民法院裁决属于全体业主共有；

三是商品房销售合同、财产处分合同等契约中注明有关公共配套设施归业主共有，并且相关公共配套设施移交给业主或者依规定成立的业主自治组织，由业主共同支配上述公共配套设施的各项权益和负担相应成本。

4.山东省

《国家税务总局山东省税务局关于发布<国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法>的公告》（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）

第十九条 房地产开发企业办理土地增值税清算申报时，应提供下列清算资料：

(十)开发项目中的公共配套设施，应按照建成后产权属于全体业主所有、无偿移交给政府或公用事业单位、自用、出租、有偿转让进行分项分类说明，并提供相关证明资料；

5.公共配套设施费，包括房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。

(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

(3)建成后有偿转让的，应当计算收入，并准予扣除成本、费用；

(4)房地产开发企业将公共配套设施等转为自用或出租，不确认收入，其应当分摊的成本、费用也不允许扣除；

(5)同时开发多个房地产开发项目，但公共配套设施滞后建设的，滞后建设的公共配套设施按照受益对象分摊扣除。

5.陕西省

《国家税务总局陕西省税务局关于土地增值税若干问题的公告(征求意见稿)》

四、土地增值税清算时纳税人建造的公共配套设施可按以下方法处理。

(一)纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。其中“建成后产权属于全体业主所有的”，可以按照以下原则之一确认：

1.政府相关文件中明确规定属于全体业主所有;

2.经人民法院裁决属于全体业主共有;

3.商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或相关公共配套设施在清算时已经移交给业主委员会;

4.因业主委员会尚未成立、无法办理移交手续的，纳税人应当提交书面说明、董事会决议、公示证明以及在本地市主流媒体刊登公告的报样，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用予以扣除。

5.税务机关认可的其他情形。

(二)纳税人建设的公共配套设施建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业，纳税人能够提供政府、公用事业单位书面接收文件的，其成本、费用可以扣除。纳税人建设的公共配套设施应由政府、公用事业单位接收，但因政府、公用事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或者政府主管部门出具书面材料证明相关设施确属公共配套设施，且说明不接收或未及时接收原因的，经主管税务机关审核确定后，准予扣除成本费用。

(三)纳税人未移交的公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。

(四)依法配套建设的人防工程，准予扣除其建造发生的成本费用;按规定向建设部门缴纳的人防工程易地建设费，取得合法有效凭证的，准予扣除。

(五)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

(六)转让或出租无产权地下车位(车库)使用权的，不计入清算收入，不予扣除相应的成本、费用。

6.安徽省

《安徽省地方税务局关于发布<安徽省土地增值税清算管理办法>的公告》（安徽省地方税务局公告2017年第6号）

第三十九条  纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

符合下列情况之一的，可以确认为建成后产权属于全体业主所有：

(一)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

(二)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有，但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

(三)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，主管地税机关应当调查取证予以确认。

(四)法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。

7.天津市

1.《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》（天津市地方税务局公告2016年第25号）

四、关于公共配套设施成本和费用的确认问题

(一)分期开发的房地产项目中，服务于整体项目的公共配套设施实际发生的成本和费用，应按各期可售建筑面积占整体项目可售总建筑面积的比例进行分摊。

(二)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1. 建成后产权属于全体业主所有的，应提供向业委会移交的证明材料，没有业委会的应提供由所属街道居委会出具代为接收的证明材料，其成本和费用可以扣除；

2. 公共配套设施建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应提供向相关单位移交的证明材料，其成本和费用可以扣除；

3.建成后有偿转让产权的，应归集收入和相应的成本、费用。

2.《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》（天津市地方税务局公告2015年第9号）

六、关于公共配套设施成本和费用的确认问题

(一)分宗地(期)开发的房地产项目中，服务于整体项目的公共配套设施实际发生的成本和费用，应按各宗地(期)可售建筑面积占整体项目总可售建筑面积的比例进行分摊。若该公共配套设施尚未竣工，但已有规划设计，且能提供在建设管理部门报备的概预算情况书的，可按预算金额在预清算时进行分摊，待项目整体总清算时，按照实际发生额进行调整。

(二)公共配套设施建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应提供向相关单位移交的证明材料，其成本和费用可以扣除；建成后产权属于全体业主所有的，应提供向业委会移交的证明材料，没有业委会的应提供由所属街道居委会出具代为接收的证明材料，其成本和费用可以扣除；建成后有偿转让的，应归集收入和相应的成本、费用。

(三)房地产开发项目按建设规划要求建造的人防设施，属于公共配套设施，其成本和费用按照公共配套设施的相关政策处理，无论其如何使用均不归集收入。

8.廊坊市

《廊坊市地方税务局关于土地增值税清算若干政策执行口径问题的解释》

16.关于公共配套设施费的扣除问题

(一)公共配套设施包括纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、人防等为公共事业建造,不可销售的公共设施。

(二)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。其中"建成后产权属于全体业主所有"，符合下列条件之一的，进行确认：

(1)政府相关文件中明确规定属于全体业主所有；

(2)经人民法院裁决属于全体业主共有；

(3)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或相关公共配套设施移交给业主委员会。

(三)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

(1)纳税人建设的公共配套设施产权无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供政府、公用事业单位书面接收文件。

(2)纳税人建设的公共配套设施应由政府、公用事业单位接收，但因政府、公用事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或者政府主管部门出具书面材料证明相关设施确属公共配套设施，且说明不接收或未及时接收具体原因的，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用予以扣除。

(四)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

(五)纳税人预提的公共配套设施费不得扣除。纳税人分期开发房地产项目但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，可按照各分期清算项目可售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例计算清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。

(六)纳税人未移交的公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。

9.海南省

《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》（琼地税函〔2015〕917号）

五、如何界定公共配套设施是否属于全体业主所有？

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第三款第一项规定，公共配套设施"建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除"，其中"建成后产权属于全体业主所有的"，可以按照以下原则之一确认：

(一)政府相关文件中明确规定属于全体业主所有；

(二)经人民法院裁决属于全体业主共有；

(三)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或相关公共配套设施移交给业主委员会。

10.广西地区

《广西壮族自治区地方税务局关于对当前土地增值税政策问题的处理意见》

二、公共配套及人防工程的扣除     

1.在《商品房购销合同》中已注明建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；未注明的，凭房地产企业在当地主要媒体上刊登的移交公告或小区业主委员会出具的移交证明，其成本、费用可以扣除。若清算时，小区业主委员会尚未成立的，可暂以房地产企业出具的移交承诺书作为扣除依据；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，凭移交清单或接受清单，其成本、费用可以扣除；属于政府、公用事业单位原因不能及时接收的，经接收单位或者政府部门出具证明，由主管税务机关确定后，其成本、费用可以扣除；

3.未移交或开发商、物业公司实际占有、使用、受益的公共设施，不得扣除相应的成本、费用；

4.建成后由房地产开发企业有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

地下人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。   

文章来源：辰税观