清算后发生了退房，土地增值税如何处理？

房地产开发项目在办理土地增值税清算后，发生退补款业务，包括业主退房等，都是在所难免的。那么清算时这套房屋缴纳的土地增值税应该如何处理呢？

一、项目清算后发生业主退房（退款）的，能否调整清算申报表，办理补（退）税？

答：不可以。土地增值税清算体现的是某一时间点（清算截止日）的状态，以“清算截止日”确认为清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。

《国税函〔2010〕220号》政策“在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整”。而清算后发生补、退房款的，则无相关政策。

根据“清算截止日”概念，以“清算截止日”确认为清算收入和归集扣除项目金额的截止时间，那么清算截止日后取得的收入、以及清算后继续支付并取得合法有效凭证的，均不得进行再次清算或调整清算结果（允许“二次清算”的相关省市除外，北京无“二次清算”相关政策）。

二、那土地增值税如何保障纳税人合法权益？

企业所得税相关规定：根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函〔2008〕875号)：企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。

增值税相关规定：根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部　国家税务总局第50号令）第十一条规定：“小规模纳税人以外的纳税人（以下称一般纳税人）因销售货物退回或者折让而退还给购买方的增值税额，应从发生销售货物退回或者折让当期的销项税额中扣减；因购进货物退出或者折让而收回的增值税额，应从发生购进货物退出或者折让当期的进项税额中扣减。

土地增值税建议处理方式：土地增值税虽然无具体规定，但是土地增值税有“尾盘申报”的概念，为了有效保障纳税人合法权益，通过《土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）》计算出该套房子对应的土地增值税清算税款，该部分税款留在将来后续尾盘申报时填写在“已缴土地增值税税额”进行抵扣。

文章来源：通武廊先生 紫禁城税税念