问题：土地增值税清算问题
业务类型：其他房地产开发费用
咨询对象：北京市税务局（2018-04-25）
留言内容
您好！请问房地产企业在进行土地增值税清算时，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项规定，开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 1、如果清算企业既有向银行贷款，又有向个人借款，是不是适用本条款？减去向个人借款部分，剩余向银行贷款支付利息可以按实际发生额扣除？ 2、适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项同时规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额（取得土地使用权支付的地价款及有关费用、房地产开发成本）之和的百分之十以内计算扣除？ 3、企业借款利息发生额较大，前期资本化处理，完工以后是否需要费用化处理；如果费用化处理，是不是后期发生的借款利息在5%计算范围之内？ 谢谢！
答复机构：北京市税务局（2018-04-27）
答复内容
您好，针对问题1、2，请参阅《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第三条规定：“（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。 （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。房地产企业向银行借款，扣除时或者选择对能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。或者选择房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除，两种办法不能同时使用。向个人借款，不得据实扣除。应比照不能提供金融机构证明的情况处理。
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