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常见问题问题详情20231116

问题：土地增值税清算时，允许抵扣的土地价款减少的销项税金如果处理

业务类型：调增清算收入|调减可扣除的成本

咨询对象：四川省税务局（2019-08-20）

留言内容

1、房地产开发公司按规定允许以本项目土地价款抵减销售额而减少的销项税金，在土地增值税清算时，是调增清算收入还是调减可扣除的成本？ 2、土地增值税清算时，有产权的地下车位可扣除的成本是和地上住宅以相同的单方成本乘以建筑面积来扣除？还是只以单位建安成本乘以建筑面积来扣除？

答复机构：四川省税务局（2019-08-20）

答复内容

四川12366纳税服务中心答复：您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：请参考国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函〔2010〕220号第一条规定：关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号第三条规定：非直接销售和自用房地产的收入确定　　(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定; 　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。　　(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。　　四、土地增值税的扣除项目　　(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。　　(二)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。　　(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：　　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除; 　　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除; 　　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。　　(四)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。　　房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。　　(五)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。（根据您所描述的问题建议携带资料到主管税务机关咨询）

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