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常见问题问题详情20231116

问题：土地增值税清算时，代建学校（合同之外）的建安成本，能否作为购买土地使用权的成本扣除

业务类型：代建学校|土地使用权的成本扣除

咨询对象：安徽省税务局（2019-08-26）

留言内容

某房地产开发企业，2010年通过竞标方式获得一块土地使用权，同年办理了土地使用证，进行开发并取得了预售许可证。 2012年企业按照区政府要求，在开发的小区旁代建一所学校（在规划红线以外）。市建设规划委员会牵头土地管理等部门召开协调会，明确了因代建学校使企业开发的项目容积率发生变化，需补交的土地出让金。2013年区政府与企业签订了代建合同，双方约定以代建小学抵减土地出让金，土地出让金未实际缴纳，也未取得土地出让金的票据。 2019年进行土地增值税清算，税务部门认为：代建学校的事项，在土地购买合同中没有约定，且学校在规划红线以外，与该清算项目调整容积率无关，又没有取得土地出让金的票据，不允许作为土地成本扣除。企业认为：虽未缴纳土地出让金，但是按照政府要求代建学校，发生了建安成本，政府同意以代建学校抵减土地出让金。请问：企业能否以代建学校的建安成本，作为购买土地使用权的成本，进入清算扣除成本。

答复机构：安徽省税务局（2019-08-28）

答复内容

安徽税务12366纳税服务热线：尊敬的纳税人您好，您提交的问题已收悉。根据《国家税务总局安徽省税务局关于修改<安徽省土地增值税清算管理办法>的公告》（国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号）规定：“第三十六条扣除项目应同时符合下列要求：（一）符合国家法律、法规、规章以及有关规范性文件的规定。　（二）经济业务应当是真实发生的。　（三）扣除项目金额应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，准确地在各项目中分别归集，不得混淆。　（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。　（五）纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产涉及到分摊共同的成本费用的，应按照受益对象，采用合理的分配方法分摊。　（六）在土地增值税清算中，对同一类事项，应当采取相同的会计政策及税务处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。　（七）取得土地所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及据实计算扣除的利息支出，应当已经实际支付。第三十七条扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，应取得合法有效凭证。包括但不限于：　（一）支付给境内单位或者个人的款项，且属于《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定的开具发票范围的，以取得的发票或者按照规定视同发票管理的凭证为合法有效凭证。　（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以取得的财政票据为合法有效凭证。　（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据及境外公证机构的确认证明为合法有效凭证；属于境内代扣代缴税款的，按国家税务总局有关规定执行。　（四）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。　（五）财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。第三十八条取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中，取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者其他形式支付的款项。依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议，政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。” 感谢您的咨询，本次咨询仅供参考，如仍有疑问请拨打12366热线或联系您的主管税务机关咨询。

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