问题：土地增值税预缴及清算规定
业务类型：土地增值税预缴政策
咨询对象：厦门市税务局（2019-09-10）
留言内容
1、厦门市翔安区的房地产招拍挂项目，土地增值税预缴按照哪个政策执行呀？预缴比例是多少？在预售收款预缴土增税之前在税务局备案的流程是什么？申报时间的规定是怎样的？ 土增清算时候清算口径是按照普通住宅和非普通住宅划分吗？划分的标准是什么？请帮忙给一下文件号，学习一下， 2、厦门市翔安区企业所得税预缴毛利率的比例是多少，参照那个文件执行，预缴比例的确定流程是怎么样的？如何在税务局备案？
答复机构：厦门市税务局（2019-09-10）
答复内容
一、1、根据《国家税务总局厦门市税务局关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告》（厦税公告2018年第10号） 一、关于土地增值税预征率 （一）对社会保障性住房不预征土地增值税； （二）普通标准住宅2%； （三）非普通标准住宅4%； （四）商品工业厂房2%； （五）除商品工业厂房以外的其他非住宅类型房地产6%。 2、纳税人取得转让（预售）房地产收入的，应于次月15日内向主管税务机关申报预缴土地增值税。 根据《厦门市土地增值税清算管理办法》第十条规定：“ 纳税人应当自取得房地产项目立项批文或取得国有土地使用权之日起30日内，向主管税务机关办理房地产项目信息登记，填报《土地增值税项目报告表(从事房地产开发的纳税人适用)》，同时提供以下书面资料： (一)房地产项目立项批文; (二)国有土地使用权出让合同或转让合同; (三)纳税人以接受投资、抵偿债务、非货币性交换等方式取得国有土地使用权的，应当提供书面材料。 3、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件的规定： “一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。” 因此，纳税人办理清算时，应当区分普通住宅和非普通住宅两类房地产分别计算增值额、增值率，计算缴纳土地增值税。 普通住宅按照市政府相关部门发布的界定标准来认定，具体适用上以合同签订并备案的时间对应的普通住宅界定标准为准。 二、根据厦门市地方税务局转发国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（厦地税发〔2009〕89号） 一、 关于企业销售未完工开发产品的预计计税毛利率 (一)经济适用房、限价房、危改房项目，预计计税毛利率为3%。 (二)非经济适用房类项目，预计计税毛利率为20%。 房地产开发企业应按照企业所得税法进行预缴，预缴时不需备案。
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