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常见问题问题详情20231116

问题：二手房土地增值税问题

业务类型：二手房

咨询对象：福建省税务局（2020-02-13）

留言内容

领导，关于二手房土地增值税如何计缴有2个问题想咨询一下？ 1.土地增值税二手房是如何界定的？ 2.二手房土地增值税是如何计算缴纳？具体缴纳方法和计算方式？

答复机构：福建省税务局（2020-02-20）

答复内容

国家税务总局福建省12366纳税服务中心答复：尊敬的纳税人您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房（新建房屋建成投入使用一年以上的房产确定为旧房，新建投入使用一年以内的房产，按新房处理）。您所述的转让“二手房”应征收的土地增值税计税方法，可参看以下文件相关规定。文件依据：一、根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“七、关于新建房与旧房的界定问题新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。 …… 十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。” 二、根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定：“二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。” 三、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。” 四、根据《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)规定：“三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。” 上述回复仅供参考，具体以国家相关政策规定为准！感谢您的咨询，顺祝生活愉快！

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