问题：融资租赁/以租代售的土地增值税清算相关问题
业务类型：重复征税
咨询对象：福建省税务局（2020-04-15）
留言内容
您好，我公司10年前自建一个厂房，与B公司签订协议，B公司承租厂房10年，每年支付租金100万，10年后厂房所有权归B公司。想请教如下问题： 1、土地增值税清算时点是在10年后厂房所有权转移时吗？ 2、是按新房还是旧房转让进行土增清算？ 3、土增清算时收入按租金合计数100*10=1000万确认吗？ 4、租金已经申报过流转税，所有权转移时B公司不再支付价款，是否还需要申报转让不动产流转税？需要的话，是按租金合计数1000万申报转让不动产流转税？租金实际就是我公司销售厂房给B公司收取的款项，如果既要交租金流转税，又要交转让不动产流转税，如何解决重复征税的问题？
答复机构：福建省税务局（2020-04-24）
答复内容
国家税务总局福建省12366纳税服务中心答复：您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下： 根据您的叙述，贵公司在出租该厂房期间，产权未发生转移，不征收土地增值税，10年后厂房权属转移，应按规定计征土地增值税。 新建房屋建成投入使用一年以上的房产确定为旧房，如贵公司非房地产开发企业，不涉及土地增值税清算，厂房权属转移时，贵公司可按转让该厂房取得的所有经济收益确认收入，但如转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，主管税务机关有权进行核定。 融资租赁期满结算租金后将厂房直接过户给承租方不再支付价款的，不征收增值税。 文件依据： 一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定：“第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。 …… 第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： （一）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （二）提供扣除项目金额不实的； （三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。” 二、根据《福建省财政厅 福建省国家税务局 福建省地方税务局转发<关于土地增值税一些具体问题规定的通知>的通知》(闽财税政〔1995〕58号)规定：“一、关于旧房的界定问题。 新建房屋建成投入使用一年以上的房产确定为旧房，转让已使用的旧房，其价格按规定应由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率确定，并经主管税务机关确认，新建成投入使用一年以内的房产，按新房处理。” 三、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附《销售服务、无形资产、不动产注释》规定：“一、销售服务 …… （六）现代服务 …… 5.租赁服务 （1）融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。” 上述回复仅供参考，具体以国家相关政策规定为准！感谢您的咨询，顺祝生活愉快！
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