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常见问题问题详情20231116

问题：土地增值税清算

业务类型：三控一促开|发间接费用

咨询对象：山东省税务局（2020-04-26）

留言内容

您好，（1）请问山东省土地增值税清算“三控一促”中的“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用”中的直接组织、管理开发项目具体解释是啥？到底什么样的费用属于开发间接费用中列举的事项。（2）关于土地增值税清算中，房地产企业缴纳给住建局相关部门的养老保障金是否可以凭借“专用票据”扣除，还是需要施工单位对此项金额开具发票？据我司了解目前开发企业缴纳给住建局的此笔费用并不是全额返还给施工企业。（3）关于无产权的地下车位不参与土地增值税清算，成本如何核算？地下是否分摊土地成本。（4）关于无法移交的会所等，是否纳入土地增值税清算范围？

答复机构：山东省税务局（2020-04-28）

答复内容

您好！您提交的问题已收悉。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2017年第5号）第三十二条审核扣除项目是否符合下列要求：　　(一)在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，应当是实际发生的。除另有规定外，扣除项目须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。　　合法有效凭证是指：　　1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证; 　　2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以相关部门开具的财政票据为合法有效凭证; 　　3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务部门对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明; 　　4.其他合法有效凭证。第三十三条房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库(位)等设施取得的收入，不计入土地增值税收入，凡按规定无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用。《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第九条　纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。第十条　对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。具体建议携带相关资料与主管税务机关联系咨询。感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务或主管税务机关。

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