投资性房地产营改增后如何做财税处理？

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。营改增后，投资性房地产如何计税一直众说纷纭，本文结合案例解析其财税处理。

一、相关会计处理

1、投资性房地产的特征：（1）投资性房地产是一种经营性活动；（2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产；（3）投资性房地产有两种计量模式，一是成本模式，二是公允价值模式。

2、投资性房地产的范围：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。

3、投资性房地产的确认：以历史成本确认为总原则。即企业取得投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，在这点上与普通资产的核算标准相同。外购的投资性房地产，按买价和可直接归属于该资产的相关税费作为其入账价值；自行建造的投资性房地产，按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。以其他方式取得的投资性房地产，原则上也是按其取得时的实际成本作为入账价值，符合其他相关准则规定的按照相应的准则规定予以确定。比如债务重组转入的投资性房地产就应按债务重组准则的规定来处理。

二、营改增后税务处理

根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号），以经营租赁方式出租不动产应注意：

1、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报

一般纳税人出租其 2016 年 5 月 1 日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照 3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

注意：这里的取得，包含“租入”“取得政府部门特许”的各种形式取得。

2、小规模纳税人出租不动产。单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照 5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

4、不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

5、预缴税款的计算。出租不动产税率为11%，征收率为5%，预缴税款如下：

（1）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%

（2）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

案例：山东的甲公司（增值税一般纳税人）2015年6月30日购买了山西的一幢商务楼，当天即对外出租。该资产的买价为3000万元，相关税费20万元，预计使用寿命为40年，预计残值为21万元，预计清理费用1万元，甲公司采用直线法提取折旧。该办公楼的年租金为400万元，租期10年，合同约定租金年末结清。采用成本模式计量。2016年末商务楼的可收回金额为2330万元，假定出租该房产选择简易计税，2016 年12月公司其他业务的增值税应纳税额为25 万元。做出2015至2017年的分录。

解析：（单位万元）

1、2015年财税处理：  

投资性房地产的入账成本＝3000＋20＝3020  

摊销额＝［3020－（21－1）］÷40×6/12＝37.5

收取租金：  

借：银行存款     200

贷：其他业务收入     200

提取当年折旧：  

借：其他业务成本    37.5

贷：投资性房地产累计折旧    37.5

计算应交营业税：  

借：营业税金及附加     10（200×5%）

贷：应交税费——应交营业税    10

2、2016年财税处理：  

12月31日收取租金：  

借：银行存款    400

贷：其他业务收入    400

甲公司选择简易计税，在山西预缴增值税款=400÷（1+5%）×5%=19.05 

借：应交税费——应交增值税——预征税额 19.05

贷：银行存款  19.05

注：新设“应交税费——应交增值税——预征税额”科目，核算按预征率计算的应预征的增值税税额。

甲公司取得山西国税部门开具的完税凭证，回机构所在地山东后，计算12月份的增值税应纳税额＝400÷（1+5%）×5%（出租业务）+25（其他业务）=44.05 万元。2017年1 月 15 日前向山东主管国税机关申报12 月份应纳税额44.05 万元，同时以完税凭证为合法有效凭证，扣减已经在山西预缴的19.05万元，即纳税人应缴纳增值税 25 万元。

借：应交税费——应交增值税——转出未交增值税 25

贷：应交税费——未交增值税 25

借：应交税费——未交增值税  25

贷：银行存款  25

提取当年折旧：  

借：其他业务成本      75

贷：投资性房地产累计折旧    75

2016年末的摊余价值为2907.5万元（3020－37.5－75），大于可收回金额2330万元，应计提减值：  

借：资产减值损失     577.5

贷：投资性房地产减值准备  577.5

3、2017年的财税处理：

摊销额＝［2330－（21－1）］÷（40－1.5）＝60（万元）

借：其他业务成本     60

贷：投资性房地产累计折旧     60

其他同2016年。