盘点不同拿地模式下的税务处理

房地产开发之初一个重要环节就是拿地，在实操中拿地的方式可谓多种多样，笔者将在这一系列文章中盘点十六种不同拿地模式下的常见税务问题及应对策略。本文作为系列文的第一篇将对通过土地招拍挂，与政府签订土地出让合同获得土地使用权这一拿地模式展开涉税分析。那么这种最规范的拿地模式下会涉及到哪些常见的税务问题又该如何处理呢？

一、土地闲置费的问题

1.土地闲置费是否可以在土地增值税清算中扣除？

答：根据《国税函[2010]220号 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》第四条规定“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。”，可知土地闲置费不能在土地增值税前扣除。

2.土地闲置费是否可以在企业所得税前扣除？

答：根据《国税发[2009]31号 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》第二十七条规定“开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。”，可知土地闲置费可以在企业所得税前扣除。

二、契税的问题

1.契税的计税价格包含哪些？

答：根据《财税[2004]134号 财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》出让国有土地使用权的时契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。应该包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。值得注意的是许多企业在实操中缴纳契税时未就市政建设配套费部分缴税。

2.土增税清算中，契税是否应计入土地成本？

答：国税函[2010]220号规定“房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。”

3.拿地协议签订人变更后，契税由谁交？

答：根据《财税[2012]82号 财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》“以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。”假设由母公司签订土地转让框架协议后，由子公司最终签订土地出让合同则应当由子公司缴纳契税。

三、返还的土地出让金问题

问：返还的土地出让金如何进行税务处理？

答：如果政府将土地返还款一次性大额返还回拿地的项目公司，土地返还款将被直接冲减土地成本，从而加重土地增值税和企业所得税；如果土地返还款以财政资金形式返还至其他公司则会作为财政补贴收入计征企业所得税。

四、拆迁补偿问题

问：拆迁安置土地增值税如何计算？

答：根据国税函[2010]220号，拆迁安置住房有三种处置方式。

1.房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

2.开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

3.货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

以上是“常规”招拍挂拿地中存在的一些常见税务问题相关政策和处理方法的梳理，希望对读者有所帮助。

文章来源：智慧源