房地产开发企业“可售面积”的确定

是否纳入“可售面积”争议的焦点主要集中在配套设施上，因配套设施种类繁多，权属归属不明确，各地地方政府缺乏统一规定，导致各地税务机关掌握的口径和标准不一致。

根据国税发[2009]31号文第十七条：企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

根据根据本条内容，对配套设施可做如下分类：

1、按产权归属来划分：（1）产权归企业所有的，按建造开发产品处理，应当计入“可售面积”；（2）产权归全体业主所有的，同时应满足“非营利性”的要求，则应计入不可售面积。若该配套设施开发企业用于“营利性”经营活动，比如出租、自用等，则应纳入“可售面积”，成本费用等按建造固定资产处理。（3）未明确产权归属的，按建造开发产品进行处理，纳入可售面积。

2、按赠与对象来划分：（1）赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，计入不可售面积，其成本费用由可售部分来分摊。（2）赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，按建造开发产品进行处理，其面积也应统计为可售面积。

3、按营利与否划分：如果该配套设施具有营利性，则无论产权归属何方均应计入可售面积；如果是非营利性的，则按区分不同的产权的归属方来确定是否计入可售面积。