河南省地方税务局解读《河南省地方税务局关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告》

　  一、为什么要调整土地增值税的预征率、核定征收率？

　　答：《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号）和《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》（河南省地方税务局公告2011年第10号）对我省的预征率、核定征收率做出了规定。近几年，随着我省经济发展，房地产业已成为我省的重要支柱产业，房地产市场形势发生了很大变化。为有效加强房地产业税收管理，《公告》对个别高房价交易的土地增值税预征率、核定征收率及几种特殊情形下的核定征收率做了相应的调整。

　　二、税务机关调整土地增值税预征率、核定征收率的法律依据有哪些？

　　答：（一）税务机关调整土地增值税预征率依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

　　（二）税务机关调整土地增值税核定征收率的依据：一是《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定，纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：……（具体情形略）；二是《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）第四条规定，核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

　　三、调整后我省土地增值税预征率是如何规定的？

　　答：本次预征率的调整，增加了按价格适用不同标准税率的规定。自2017年10月1日起，对房地产开发企业转让普通标准住宅、除普通标准住宅以外的其他住宅和除住宅以外的其他房地产项目，凡价格在20000元/平方米以下的单套房屋，预征率仍按《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号）的规定执行，即：1.普通标准住宅1.5%；2.除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；3.除上述1、2项以外的其他房地产项目4.5%；4.经政府批准建设的保障性住房0.5%。

　　对于价格在20000元/平方米（含）以上的单套房屋，按本公告规定6%的预征率执行。

　　四、调整后我省土地增值税核定征收率是如何规定的？

　　答：（一）增加了按价格适用不同核定征收率的规定

　　自2017年10月1日起，房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在20000元/平方米以下的，核定征收率仍按《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》（河南省地方税务局公告2011年第10号）的规定执行，即：1.住宅（1）普通标准住宅5%；（2）除普通标准住宅以外的其他住宅6%.2.除住宅以外的其他房地产项目8%。

　　房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在20000元/平方米（含）至30000元/平方米的，核定征收率统一适用12%；平均价格在30000元/平方米（含）以上的，核定征收率统一适用15%。

　　（二）调整特殊情形的核定征收率

　　将《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》（河南省地方税务局公告2011年第10号）第一条第（三）项规定的四种情形的核定征收率由10%调整至15%.

　　四、国有企业改组改制和个人转让二手房核定征收率

　　（一）国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，按7%的核定征收率征收土地增值税。

　　（二）个人转让除住房以外的其他房地产项目无法清算的按6%的核定征收率征收土地增值税。

　　五、其他需要说明的几个问题

　　（一）本公告第一条第一款中所称的“单套房屋”包括：房地产开发企业转让普通标准住宅、除普通标准住宅以外的其他住宅和除住宅以外的其他房地产项目，不包括购房者随房屋一并购买的地下室、车库。转让普通标准住宅、除普通标准住宅以外的其他住宅以单套为单位确认；除住宅以外的其他房地产项目按交易双方协议约定的房屋对象确认。

　　（二）本公告第二条中所称的“同一清算项目”是指：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条的规定，以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。同一清算项目与纳税人的清算项目应一致。

　　（三）本公告第二条中所称的“同类房地产平均价格”是指：按普通标准住宅、除普通标准住宅以外的其他住宅和除住宅以外的其他房地产项目分为三类，分别计算的平均价格确定。

  文章来源：河南省地方税务局