房地产企业借款利息｜企业所得税和土地增值税扣除之间的差异

房地产企业开发商品房因生产周期长、占用资金量大而不得不向银行、财务公司、信托公司等金融机构借款，甚至向其他企业借款，来满足生产经营周转的需要，因而也需要支付金额数量很大的利息支出。这些借款利息在企业所得税税前扣除和在土地增值税的增值额扣除项目扣除项目中扣除的规定相同吗？下面我们看看企业所得税和土地增值税相关税收法规对于借款利息的规定：

一、房地产企业向金融企业支付借款利息的规定

1.企业所得税对企业向金融企业支付借款利息的规定如下：

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》 （中华人民共和国国务院令第512号）第三十八条规定，企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：

（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；

那么金融企业包含哪些企业呢？

《国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知》（国税函[2009]377号）第一条(四)项规定，银行、信用社、小额贷款公司、保险公司、证券公司、期货公司、信托投资公司、金融资产管理公司、融资租赁公司、担保公司、财务公司、典当公司等金融企业不得核定征收。

上述规定是企业所得税对金融企业范围的一个定义，房地产企业向上述列举范围内的金融企业借款发生的利息支出应都可以在企业所得税前扣除。

2.土地增值税对于企业向金融企业支付借款利息的规定如下：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条第（三）项第一款规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。

第七条第（三）项第二款规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

解析：对于房地产企业向金融企业借款利息，在企业所得税前可以全额扣除；在土地增值税的增值额扣除项目中，只有能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，且不超过按商业银行同类同期贷款利率的借款利息，允许全额扣除；也就是说房地产企业向金融机构的借款利息，不超过商业银行同类同期贷款利率的借款利息，才允许全额扣除。

对于房地产企业向金融企业借款发生的借款利息，不满足上述土地增值税的规定的，借款利息应应作为房地产开发费用，与其他房地产开发费用一起按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

二、房地产企业向非金融企业支付借款利息的规定

1.企业所得税对企业向非金融企业支付借款利息的规定如下：

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》 （中华人民共和国国务院令第512号）第三十八条规定，企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：

（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。

《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》 （国家税务总局公告2011年第34号）第一条规定，根据《实施条例》第三十八条规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。

“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。

2.土地增值税对于企业向非金融企业支付借款利息的规定如下：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条第（三）项第二款规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

解析：对于企业所得税，房地产企业向非金融企业的借款利息不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，可以税前扣除；超过部分应调增应纳所得额。同期同类贷款利息是包括银行、财务公司、信托公司等金融机构的公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。

对于土地增值税，房地产企业向非金融企业的借款利息，应作为房地产开发费用，与其他房地产开发费用一起按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

三、房地产企业投资未到位发生的借款利息扣除的规定

企业所得税对于企业投资未到位发生的借款利息扣除的规定：

《国家税务总局关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复》（国税函[2009]312号）第四条规定：关于企业由于投资者投资未到位而发生的利息支出扣除问题，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条规定，凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。

土地增值税的增值额扣除项目对此没有限制性规定，因此，房地产企业投资未到位发生的借款利息，如果是向金融机构借款且借款利息不高于商业银行同类同期贷款利率的利息可以全额在土地增值税扣除；如果是高于商业银行同类同期贷款利率的利息或者是向非金融机构的借款利息，与其他房地产开发费用一起按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

综上所述，借款利息在企业所得税税前扣除的规定和借款利息在土地增值税的增值额的扣除项目中的扣除的规定是不同的，在实际工作中我们财税人员一定要注意区分企业所得税和土地增值税对借款利息的不同规定，避免因不熟悉相关财税规定而给企业造成损失。

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      在土地增值税的实际清算工作中，存在多税种关联、多领域专业知识要求高、企业涉税成本高、财务核算繁琐、清算申报表的计算庞杂，税收筹划不到位，政策把握不准、清算工作风险大等问题。

《协同税收风险识别与控制系统》针对以上问题，从以下几个方面着手解决：

数据采集：

利用网络和电子技术，从项目立项阶段开始归集房地产项目的收入、成本等相关数据信息及证照、报告等影像资料，形成项目信息库，为项目日常管理和土地增值税清算提供数据准备，避免人员调动、资料后期缺失等因素的影响，方便企业实时掌握项目进度、把控各项成本发生情况及待支付成本情况，提高工作效率。

数据分析：

将大量的第三方数据、系统历史数据、云端数据、企业录入数据等进行有效洗选拆解，形成各类特性的元数据放入不同数据仓库中进行分类管理；根据不同财务需求，多维度的对企业进行风险判断，增强财务管理的税务、预算、资金等分析能力，出具风险报告，规避企业风险。

风险控制

遵循以风险为导向的管理理念，在日常业务处理中，即时提供税务风险提示、开发流程风险提示、发票真伪辨别等风险分析。根据既定业务逻辑进行判断，识别财务流程中可优化点，利用信息化、自动化系统对凭证的合规和审计工作实现“自查自纠”和“全查”。

清算管理：

按照房地产开发流程帮企业在财务核算和台帐管理方面实现电子信息化管理，主观因素影响较大的计算过程全部由系统自动处理，避免清算结果受人为因素影响。系统自动生成各种税务所需报表，对达到清算条件的项目进行管理，填写分摊比例，并生成清算报表，提供对报表的导出功能。

电子申报：

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