如果这3个问题搞错了~土地增值税就白算了

【问题1】

清算土地增值税时可以扣除的税费是否包括以下内容：增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税？

【答案】

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》 （国家税务总局公告2016年第70号）第三条第（一）项规定，营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

根据上述法规规定，清算土地增值税时可以扣除的税费包括：城建税、教育费附加、地方教育费附加，但是不包括增值税、企业所得税。

【问题2】

房地产企业在清算土地增值税时，销售费用、管理费用及财务费用怎么扣除扣除的标准是多少？有具体的文件吗？

【答案】

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）取得土地使用权所支付的金额、（二）开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）取得土地使用权所支付的金额、（二）开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

根据上述规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他销售费用、管理费用及财务费用，按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，销售费用、管理费用、财务费用按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

【问题3】

取得的建筑服务增值税发票备注栏中没有建筑服务发生地和项目名称，土地增值税清算时可以扣除吗？

【答案】

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第五条规定，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

根据上述规定，取得的建筑服务增值税发票备注栏中没有建筑服务发生地和项目名称，土地增值税清算时不可以扣除。

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再来点实用的干货

      在土地增值税的实际清算工作中，存在多税种关联、多领域专业知识要求高、企业涉税成本高、财务核算繁琐、清算申报表的计算庞杂，税收筹划不到位，政策把握不准、清算工作风险大等问题。

《协同税收风险识别与控制系统》针对以上问题，从以下几个方面着手解决：

数据采集：

利用网络和电子技术，从项目立项阶段开始归集房地产项目的收入、成本等相关数据信息及证照、报告等影像资料，形成项目信息库，为项目日常管理和土地增值税清算提供数据准备，避免人员调动、资料后期缺失等因素的影响，方便企业实时掌握项目进度、把控各项成本发生情况及待支付成本情况，提高工作效率。

数据分析：

将大量的第三方数据、系统历史数据、云端数据、企业录入数据等进行有效洗选拆解，形成各类特性的元数据放入不同数据仓库中进行分类管理；根据不同财务需求，多维度的对企业进行风险判断，增强财务管理的税务、预算、资金等分析能力，出具风险报告，规避企业风险。

风险控制

遵循以风险为导向的管理理念，在日常业务处理中，即时提供税务风险提示、开发流程风险提示、发票真伪辨别等风险分析。根据既定业务逻辑进行判断，识别财务流程中可优化点，利用信息化、自动化系统对凭证的合规和审计工作实现“自查自纠”和“全查”。

清算管理：

按照房地产开发流程帮企业在财务核算和台帐管理方面实现电子信息化管理，主观因素影响较大的计算过程全部由系统自动处理，避免清算结果受人为因素影响。系统自动生成各种税务所需报表，对达到清算条件的项目进行管理，填写分摊比例，并生成清算报表，提供对报表的导出功能。

电子申报：

    自动提示项目清算状态，及时提醒申请项目清算，避免企业办税人员因延时申报带来的涉税风险。方便的数据填写模式，清晰明了的填表说明及强大的法规库支持，准确的表内与表间勾稽关系，强大的自动计算和审核功能，帮助企业精确完成表内与表间数据的计算，准确快速地检查填报数据，顺利完成申报。

3D可视化

系统接入基础地理信息和3D可视化楼盘信息，将项目整体规划、房源楼层编号、建筑结构、建筑类别、景观配套及360度户型等集合展示，企业的项目数据信息与3D场景结合，实现数据可视，万物可视，便于直观的为客户展现项目信息。

       同时为房地产企业提供数据采集、税务咨询和风险分析报告，企业可以进行自查自纠，也可以选择我们的税收筹划服务，进行合规合法的税收筹划，最大程度为企业节税和规避风险。

咨询电话：4008778367