《国家税务总局青岛市税务局房地产开发项目土地增值税清算管理办法》的公告及解读
为规范房地产开发项目土地增值税清算管理，提高土地增值税清算政策的确定性，国家税务总局青岛市税务局制定了《国家税务总局青岛市税务局房地产开发项目土地增值税清算管理办法》，现予以发布。
公告解读
《国家税务总局青岛市税务局关于公布继续执行的税收规范性文件目录的公告》（国家税务总局青岛市税务局公告2018年第1号）中的《青岛市地方税务局关于贯彻落实<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>若干问题的公告》（青岛市地方税务局公告2018年第4号，以下简称“2018年第4号公告”）于2022年9月20日到期，为规范房地产开发项目土地增值税清算管理，提高土地增值税清算政策的确定性，国家税务总局青岛市税务局制定了《国家税务总局青岛市税务局房地产开发项目土地增值税清算管理办法》（以下简称《管理办法》）。现解读如下：
一、《管理办法》的主要内容有哪些？
根据财政部和国家税务总局有关土地增值税的政策规定，《管理办法》包括土地增值税清算条件、清算受理和审核、清算收入、扣除项目、后续管理、中介机构管理等内容，对清算单位分期、地下车库（位）成本分摊、可直接计入受益对象的成本等问题进行了明确。
二、清算单位和清算单位分期是如何规定的？
2018年第4号公告规定，清算单位原则上以政府规划部门颁发的《建设用地规划许可证》确认的项目来确定，对于不属于“同期规划、同期施工、同期交付”的房地产项目，应分期进行清算。由于房地产项目开发形式多样，以上标准在实践中有时会出现执行困难的问题。
为解决以上问题，《管理办法》第六条规定，土地增值税清算单位原则上以政府规划部门颁发的《建设用地规划许可证》确认的项目来确定；对于多个《建设用地规划许可证》合并编制《建设工程规划许可证》的，房地产开发企业可按《建设工程规划许可证》确认的建设项目确定清算单位。
按照上述原则确定的清算单位自取得的第一个《建筑工程施工许可证》之日起超过5年未全部竣工的，原则上应按照已竣工验收建筑工程确定清算单位进行清算。
举例说明：某房地产开发项目立项后，2017年6月1日取得一个《建设用地规划许可证》，分三期开发，2017年8月1日取得第一个《建筑工程施工许可证》。2022年7月30日，一、二期已竣工，第三期处于施工阶段，应按照该《建设用地规划许可证》确认的项目一、二期作为一个清算单位进行清算。
三、竣工和竣工验收如何确定？
《管理办法》第六条和第九条所称竣工和竣工验收，是指除土地开发外，其开发产品符合下列条件之一：
(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;
(二)开发产品已开始投入使用(包括交付购买方);
(三)开发产品已取得初始产权证明。
四、总建筑面积和可售建筑面积如何确定？
《管理办法》第二十三条、二十七条的总建筑面积是指地上建筑面积与地下建筑面积之和。建筑面积以政府规划部门的批复文件为准，对于项目最终测绘面积与政府规划部门批复文件不相符的，经规划等政府部门确认后，以测绘面积为准。
《管理办法》第九条、第二十三条、第二十九所称的可售建筑面积是指纳入清算范围的建筑面积。
可售建筑面积=总建筑面积-产权属于全体业主的公共配套设施建筑面积-已移交的公共配套设施建筑面积-地下人防工程建筑面积
五、提供的清算资料有哪些变化？
为优化营商环境，减轻纳税人负担，《管理办法》第十一条将清算土地增值税时提供的纸质资料由原规定的23项减少为10项，减少纸质资料改为提供电子资料，纸质资料留存备查。
六、转让地下车库（位），如何划分清算类型？
《管理办法》第七条、第二十三条明确了转让无产权的地下车库（位）按照其他类型房地产核算增值额。《管理办法》第十六条明确了房地产开发企业处置利用地下人防工程建造的车库（位）等设施取得的收入，不计入土地增值税收入。
七、房地产开发企业用建造的房地产安置回迁户的，安置用房如何确认收入？
《管理办法》第十七条规定，房地产开发企业用建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。由于拆迁安置形式多样，对按照第十七条第（一）款和第（二）款方法确定视同销售价格有困难的，可参照该项目按货币补偿方式计算的补偿价款加上向被拆迁人实际收取的价款计算收入。
八、对建设用地边界线外支出如何扣除？
为规范建设用地边界线外支出扣除问题，《管理办法》第二十二条规定，房地产开发企业为取得国有土地使用权，按照县（市、区） 级以上政府部门要求，在项目建设用地边界线外建设安置房项目、公共服务设施发生的拆迁补偿和工程支出，凡在土地招拍挂公告或者国有土地使用权出让合同（协议）中明确约定的，计入取得土地使用权所支付的金额，准予扣除。
九、工程监理费是否可以扣除？
《管理办法》第二十三条的开发间接费包括建设过程中实际发生并支付的工程监理费。
十、可直接计入受益对象的成本有哪些？
考虑到同一清算单位中，存在保障性住房、地下设施等可以单独确定土地成本的情形，《管理办法》第二十九条明确了以下扣除项目可直接计入受益对象：能够提供独立的土地出让合同、划拨协议；同一土地出让合同明确不同类型房地产的土地出让金；单独签订装修合同、单独结算、有明确受益对象的室内装修费用。
十一、尾盘申报单位扣除项目金额如何计算？
《管理办法》第三十三条规定的单位扣除项目金额=扣除项目总金额（不含与转让房地产有关的税金）÷可售建筑面积。
十二、在什么情况下对土地增值税清算审核结果进行调整？
《管理办法》第三十五条规定，符合规定情形之一的，房地产开发企业可在收到清算审核结论之日起三年内，申请调整土地增值税清算审核结果。
《管理办法》第三十六条规定，主管税务机关出具清算审核结论后，如税务机关、审计、财政等政府部门发现开发企业少计收入或多计扣除项目金额导致少缴应纳税款的，主管税务机关应当调整原清算审核结论。
十三、哪些房地产开发项目可以适用原清算规定进行土地增值税清算？
《管理办法》第四十二条规定，本办法自2022年9月21日起施行。本办法下发之日起，主管税务机关受理清算申报资料的房地产项目，应按照本办法执行。对本办法下发之日前，主管税务机关已受理清算申报资料，2022年9月21日前未出具清算审核结论的房地产开发项目，可按原清算规定执行，也可按照本办法执行。
主管税务机关受理清算申报资料是指主管税务机关按规定受理土地增值税清算申报资料，并出具清算受理通知书。
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来源：国家税务总局山东省青岛市税务局
