土地增值税清算审核内容要点及风险规避指引

税务机关征管手段不断强化，土增清算审核方式越发严苛，土增清算审核趋势异常严峻。因此，掌握土地增值税清算审核要点、规避审核风险，是做好土地证增值税清算工作的一项重要事宜。

土增清算审核内容主要可分为收入、成本及工程造价对比三部分，而考虑到开发成本一般占据总成本的70%以上，着重强调开发成本的扣除注意事项。

(1)审核项目立项批复，确定土地增值税清算对象；
(2)审核“无证”，确保项目的清算范围真实完整；
(3)审核测绘报告，确定项目的总建筑面积、可售面积及不可售面积；
(4)无法分别核算增值额的项目，按可售建筑面积平均分批计税成本。

2、收入审核：

(1)评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。
(2)获取或编制土地增值税清算项目收人明细表,复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。
(3)了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。
(4)查明收入的确认原则、方法,注意纳税人采用的国家统一会计制度与税收规定以及不同税种在收人确认上的差异。
(5)正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。

1、取得土地使用权支付的金额审核：审核扣除项目的内容是否合法、审核是否获取合法有效的凭证、审核扣除项目金额是否实际发生、审核扣除项目分摊方法是否合理、合规。

2、土地征用及拆迁补偿费审核：关注政府发布的拆迁安置办法，核对本项目拆迁有关的回迁任务、拆迁政策、拆迁位置、拆迁户数、应回迁面积、安置面积等，与实际列支的拆迁补偿成本核对，是否存在多记、虚增的情形。

3、工程造价比对审核：审核人员利用土地增值税系统生成项目总造价、单位造价及各工程分部造价，与纳税人清算申报的建安成本进行比对，据此判断企业申报的项目总造价是否偏高，以及具体高在哪些细分工程项目当中，进而辅助审核人员锁定疑点，进行延伸审核。

4、前期工程费审核：设计费用的真实性、是否虚增成本、城市基础设施配套费相关内容、多个（或分期）项目共同发生的前期工程费，是否按项目合理分摊。

5、建筑安装工程费审核：是否存在重复分包、重复结算的情况；红线外发生的成本；是否存在甲供材，甲供材部分是否重复扣除；装饰装修合同审核；电梯成本的审核；票据的合规性

6、基础设施费审核：开发小区内道路审核；供电工程审核；景观绿化工程审核；代收费用

7、公共配套设施费审核：对公共配套设施的认定范围；对公共配套设施移交手续的检查；分期开发的项目，公共配套设施费的分摊

8、开发间接费用审核：票据的合法有效性；分期开发成本的分摊比例；应记入期间费用的开发成本；水电费的检查

9、房地产开发费用审核：

（1）利息支出据实扣除时，是否取得金融机构证明，利率是否超过商业银行同期贷款利率；若存在多个项目同时开发的情况，是否能按项目准确分摊。

（2）利息支出据实扣除时，是否存在借款未用于项目开发的利息支出；利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

10、与转让房地产有关的税费审核：营业税、印花税，城市维护建设税、教育费附加，地方教育附加、地位防护、价格调节集锦、预征土地增值税

11、财政部规定的其他扣除项目审核

1、工程造价对比审核

房地产开发项目从立项、设计、施工、验收到交付，涉及环节多，建设周期长。实务中，如果对房地产企业的经营方式、开发程序和经营规律不够熟悉，很容易造成缺乏必要的过程管理数据，导致清算时收入成本审核缺乏依据的状况。

协同管理：涉税服务机构应用“数字税所”内搭载的土地增值税清算辅助系统，实现智能数据采集，多人协同办公，工作过程实现不同层级工作人员的合理分工和标准化工作程序，提升工作效率，提高资源配置率。

智能分摊测算：但利用系统就可以实现智能分摊，自动生成多种测算方案，达到可视化。实现多方案对税负、增值率、利润率比对。

并且，系统可以根据不同的区域配置相应的政策，在没有录入详细数据的情况下，填写汇总数，进行快速的方案结果生成。

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