《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》公告及解读

为加强和规范土地增值税清算管理，国家税务总局山东省税务局制定了《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》，现予以发布。

一、《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》（以下简称《办法》）的适用范围？

办法适用于于山东省范围内（不含青岛市）房地产开发项目土地增值税清算管理工作。

二、《办法》对房地产开发项目管理有什么具体要求？

办法第六条依据《国家税务总局土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函〔2016〕309号）等规定，明确“房地产开发企业应在取得土地使用权并获得房地产开发项目施工许可后30日内，向主管税务机关报送土地增值税项目登记信息，并在每次转让（预售）房地产时，按月报送项目的进度和变化情况”。

三、如何确定土地增值税清算单位?

办法第七条规定“土地增值税以政府规划部门核发的《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算，对连续24个月内规划、施工的房地产开发项目，可将相关《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目合并为一个单位进行清算”。

举例说明：某房地产开发项目立项后，取得建设用地规划许可，后续报建取得《建设工程规划许可证》，以《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算，如果连续24个月取得多个《建设工程规划许可证》，并进行施工建设的，可将多个《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目合并为一个单位进行清算。

四、如何确定普通住房标准？

根据《山东省财政厅 山东省地方税务局 山东省建设厅关于公布山东省享受优惠政策普通住房标准的通知》（鲁建房字［2005］27号）规定“我省确定享受优惠政策的普通住房标准为同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，上浮比例不得超过20%”。

五、土地增值税预征率和核定征收率是怎么规定的？

办法第十二条规定“普通住宅预征率2%-3%、非普通住宅预征率2%-3%、其他类型房地产预征率2%-4%。各市税务局在上述规定的幅度内确定适当的预征率，并报省税务局备案”。

办法第三十八条规定“普通住宅核定征收率5%,非普通住宅、其他类型房地产核定征收率6%”。

六、哪些收入暂不预征土地增值税？

为支持房地产市场平稳健康发展，办法将暂不预征范围扩大为“房地产开发企业转让经政府批准建设的廉租住房、公共租赁住房、经济适用房等保障性住房，棚户区改造安置住房、危旧房改造安置住房等取得的收入，暂不预征土地增值税”。

七、《办法》第十六条第(一)项“已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”和本条第(二)项“取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”起始时间在具体工作中该如何掌握?

“剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”是指已售建筑面积、视同销售面积以及用于出租与自用的可售建筑面积之和÷项目总可售建筑面积×100%≥85%。

“取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”起始时间为清算项目最后一份预售许可证首次取得时间。

八、如何判定房地产销售价格明显偏低具有正当理由？

办法第二十七条规定“对房地产销售价格明显偏低的以下情形，可视为有正当理由”：

1、法院判决或裁定的转让价格；

2、采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售，能提供相关主管部门资料证明的；

3、主管税务机关认定的其他合理情形。

九、房地产开发企业在与政府约定的项目内建设配建房并无偿移交政府指定单位的，收入和成本如何确定？

办法第二十八条规定“对房地产开发企业在土地招拍挂环节，与政府约定在项目内建设配建房并无偿移交政府指定单位的，土地增值税应按照不含增值税收入确认收入”。

办法第二十九条规定“对房地产开发企业在土地招拍挂环节，与政府约定在项目内建设配建房并无偿移交政府指定单位的，建设配建房发生的建筑安装工程费，作为土地成本在土地增值税清算中予以扣除”。

十、《办法》第二十九条规定“...随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本允许扣除”，可移动家电家具、装饰品等该如何处理？

装修是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境要求，使用建筑装饰材料，对建筑物、构筑物的外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。可移动家电家具、日用品、可移动装饰品等不属于装修范围，也不属于土地增值税征收范围，因此在清算时其采购成本不允许扣除。本着收入成本配比原则，在清算时按采购原价在收入中同时剔除。

十一、同时开发多个房地产项目但公共配套设施滞后建设的，在实际工作中该如何掌握?

办法第二十九条规定“同时开发多个房地产开发项目，但公共配套设施滞后建设的，滞后建设的公共配套设施按照受益对象分摊扣除”。

十二、属于多个清算单位共同的土地成本和其他成本费用，如何扣除？

办法第三十条第五款规定“属于多个清算单位共同的土地成本，原则上应按清算单位占地面积占土地总面积的比例计算分摊。无法取得清算单位占地面积的，按清算单位规划建筑面积占总规划建筑面积的比例计算分摊”。

“属于多个清算单位共同的其他成本费用，按清算单位规划建筑面积占规划总建筑面积的比例计算分摊”。

十三、同一清算单位中的土地成本、其他共同成本，如何扣除？

办法第三十条第六款规定“同一清算单位中的土地成本、其他成本费用，按不同类型房地产可售建筑面积占总可售建筑面积的比例计算分摊。对于清算项目能够提供独立的土地出让合同、划拨协议、投资协议的，土地成本可直接归集到受益对象”。    

十四、室内精装修成本如何扣除？

办法第三十条第七款规定“对于单独签订装修合同、单独结算、有明确受益对象的室内精装修成本，可直接归集”。

十五、利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入和发生的成本支出，如何扣除？

办法第三十二条规定“房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不征收土地增值税，在清算时不列收入，不扣除相应的成本”。

“不予扣除的成本=测绘报告确定的地下人防设施建筑面积÷测绘报告确定的总建筑面积×建筑安装工程费（不包含有明确受益对象的室内精装修成本）”

“房地产开发企业将地下人防设施无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除”。

十六、购买在建项目进行继续建设再转让，如何扣除？

由于在建工程出让方在出让在建工程土地增值税清算时，相应的土地和开发成本已经加计扣除，为避免重复扣除，办法第三十三条规定“房地产开发企业购买在建项目后，继续投入资金进行后续建设，在清算时，其购买在建项目所支付的价款和契税允许扣除，但不得作为房地产开发费用按比例计算扣除以及加计20%扣除的基数。后续建设支出的扣除项目处理按照土地增值税清算的有关规定执行”。

十七、符合什么条件，主管税务机关可对房地产开发企业实行核定征收？

办法第三十五条规定“房地产开发企业符合以下条件之一的，主管税务机关可实行核定征收”：

1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

4、符合土地增值税清算条件，房地产开发企业未按照规定的期限办理清算手续，经主管税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

十八、核定征收土地增值税的具体方法？

办法第三十七条规定“对房地产开发项目进行核定征收时，应分别核定收入或者扣除项目金额，确定增值额，按照适用税率计算土地增值税”。其中：

1、收入核定方法和顺序：

一是按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

二是由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

2、土地价款核定方法和顺序：

一是土地管理部门提供的土地价款证明，契税完税凭证，人民法院判决、裁定的土地转让价格，人民法院执行不动产拍卖的土地成交价格等；

二是当年度同类地段交易价格；

三是当年度同类地段基准地价。

3、四项成本（前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用）单位面积金额标准核定方法：

一是参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素核定；

二是参照已完成清算审核的同期同类项目清算数据核定。

十九、土地增值税清算税款的补缴和退税期限是如何规定的？

办法第四十条规定“主管税务机关确定的补缴税款期限原则上不得超过90日。房地产开发企业提出退税申请的，主管税务机关应当自受理退税申请之日起90日内办理退还手续”。

二十、清算缴纳的土地增值税可以追溯调整吗？

办法第四十二条规定“房地产开发企业自结算缴纳土地增值税清算税款之日起三年内发生下列情形之一的，可向主管税务机关一次性提出申请，调整清算税额，退还多缴的土地增值税税款：

一是清算时未取得合法有效凭证而在清算后取得的；

二是清算时未支付款项而在清算后支付的；

三是清算时应分摊但实际未能分摊的共同的成本费用，清算后能够按照受益对象、采用合理的分配方法分摊的”。

点击文末“阅读原文”查看公告全文，或在公众号后台回复关键词“土增清算管理办法”下载文件。

来源：国家税务总局山东省税务局