土地增值税清算案例分析-房源分类、税收筹划

河北省Xxx项目，立项批文里的房源类型有普通住宅、非普通住宅、商业用房、地下室及车库，根据企业申报的土地增值税清算报告中，企业将上述房源分为两类，即：普通住宅、其他。由于该项目是回迁房，企业在前期预售时为了收回资金，住宅价格比较低， 所以非普通住宅的增值率是负的，企业将非普通住宅和其他合在一起，增值率是13.86%，应缴的土地增值税是77万，如果将非普通住宅和其他分别计算，增值率分别为-36%、71%，应缴的土地增值税750万，很明显，分类不同，缴纳的税款是不同的；另外，该项目普通住宅的增值率是-36%。

结论及建议：税收政策（法规）处2014年6月27日关于地方税有关业务问题解答

三、房地产项目中同时包含多种产品类型，依据什么原则来分别计算增值额？

房地产开发项目中同时包含住宅、商铺、车库等不同类型产品的，应划分为普通住宅、非普通住宅、其他（商铺、车库等）三类分别计算增值额。

房地产开发商与购房者签订地下室、车库转让合同的，其收入计征土地增值税，其成本费用允许按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。对于赠送地下室、车库的情形，按购买房地产的金额一并核算，收入不再区分类型，其成本费用归集到购买的房地产类型进行扣除。所以，该项目应分为三类而不是两类。    

房地产企业在预售之前，应先根据预算推算出合理的售价，普通住宅尽可能的利用20%的税收优惠，普通住宅增值率-36%跟增值率是19.99%是一样的都是免税；非普通住宅跟其他在计算售价跟成本时，应综合考虑是否需要装修等因素，精装修后卖的价格高，营业税及附加交的多，但是不要单独以多交营业税及附加的角度看税款的多少，而是从整体税负上看包括企业所得税和土地增值税。