土地增值税清算案例分析-项目分期、核定征收、通过转让方式取得土地

河北省xxx项目，根据企业录入软件的信息，立项批文有三个批文编号；土地不是从国土部门取得，是通过转让方式取得的；该单位近期发生过股权变动；该单位的账务处理不是采用房地产企业的财务流程和会计处理，全部以物资采购和应付账款/其他应付款入账。

具体分析：

1、根据河北省税收政策法规处2014年6月27日关于地方税有关业务问题解答

国税发〔2006〕187 号第一条中“国家有关部门”具体指哪个部门？依据哪个部门规定确定分期？

一般应以发改部门发放的《河北省固定资产投资项目备案证》或《河北省固定资产投资项目核准证》所载内容为依据，如证书中标注不详细或备注中明确“以规划部门最终审批条件为准”的，则应结合规划部门审批的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》来确定清算单位和项目分期。所以该项目应分三期分别进行清算，而不能合在一起作为一个项目进行清算。

2、该项目的土地不是从国土资源部门取得，是通过转让方式取得的，重点关注转让方在转让土地的过程中相关税费是否足额缴纳，因为受让方要取得发票后才能入账，所以转让方一般都会开发票，故营业税及附加、企业所得税、印花税一般不会少缴，主要是土地增值税是否足额缴纳。

3、该单位股权发生变动，主要涉及个人所得税或企业所得税。根据国家税务总局公告2014年第67号、《企业所得税法》第八条、第十六条，《企业所得税法实施条例》第十六条的相关规定进行处理。

4、该单位的账务处理不规范，全部采用应付账款/其他应付款的方式，无法判断业务是否实际发生，款项是否实际支付;应分期未分期，无法核实相关的收入及成本费用，根据国税发2006 187号七、土地增值税的核定征收

  房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；所以该项目应核定征收。