将回收补偿款认定为不动产转让款 税局处理决定被撤销
案情简介
2008年10月15日，美术中学、淮州中学、淮阴区政府三方签订《美术高中项目整体回收（划拨）合同》，约定淮阴区政府整体回收美术中学，回收范围包括：项目土地、现有完成的工程量、整个项目建设所需交纳的全部建设配套或其他费用，回收价格为人民币3070万元，回收后由区政府整体划拨给淮洲中学使用。
2012年8月1日美术中学作为申请人向仲裁委申请仲裁，要求被申请人淮洲中学和淮阴区政府承担逾期付款违约金及利息，后经司法裁定，认定上述三方合同是整体回收（划拨）合同，不是房屋买卖合同。
2013年11月14日，淮阴地方税务局作出税务处理决定，认为涉案三方合同性质应为不动产转让，美术中学应按照相关税收法律规定缴纳不动产交易的相关税收共计3346300元（其中土地增值税92.1万元）。
美术中学不服，将淮阴地方税务局诉至法院。
法院认为，涉案项目系淮阴区政府整体回收以及淮洲中学的公办性质，合同性质为政府因国家建设收回房地产，符合土地增值税暂行条例第八条免税规定，可免征土地增值税。
最终裁判，撤销淮阴地方税务局作出的税务处理决定。
案件观察
1、回收补偿款不是土地增值税应税收入
《土地增值税暂行条例》第二条规定，“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”
《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。”
国有土地使用权人出于自身经济利益、经营调整、资产处置等需求，自愿将土地使用权转让给他人并获取经济收益时，应缴纳土地增值税。
但土地增值税的应税范围应同时满足“转让”和“国有土地使用权”两个条件，缺一不可。而政府主导的土地征收，是公权力基于公共利益的需要而对土地使用权的收回，具有强制性，不是民事主体之间的自主商业交易行为，与民事主体间的土地转让行为明显不同。
被征收主体取得的补偿款是因政府收回土地及地上建筑物的补偿款，并非转让土地、地上建筑物取得的收入，不是土增税暂行条例规定的土地增值税应税收入。
2、如何理解“因国家建设需要”
《土地增值税暂行条例》第八条规定，“有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；（二）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。”
关于如何理解“因国家建设需要”，实践中争议较大，纳税人一般倾向于做广义解释，只要是涉及政府行为的，都认为是“因国家建设需要”；而税务机关一般倾向于进行限缩解释，除了《土地增值税暂行条例实施细则》以及财税〔2006〕21号文对“因国家建设需要”的细化解释外，还要求纳税人提供正式的政府回收土地的征收文件等一系列要式书面文件，没有的话，不能证明是“因国家建设需要”，不能免征土地增值税。
本案中，法院认为凭借涉案项目系淮阴区政府整体回收以及淮洲中学的公办性质，即可认定是“因国家建设需要”，无需其他文件来证明，是做广义解释。
而当前司法实践，也基本遵循对“因国家建设需要”做广义解释的判断。
在2025年1月24日最高人民法院举办的2025年第一期“行政审判讲堂”（总第十一期），郑州铁路运输中级法院行政二庭吴林轶向最高人民法院提出“因公共利益需要有偿收回国有建设用地使用权的，支付给原土地使用权人的补偿金是否应当征缴土地增值税？”问题。
最高人民法院明确指出，“因公共利益需要有偿收回国有建设用地使用权，原土地使用权人获得的补偿金，原则上应当免征土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》第8条第2项、《土地增值税暂行条例实施细则》第11条第3款的规定，因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征收的房产或者收回的土地使用权，免征土地增值税。该规定中“因城市实施规划、国家建设的需要”可以理解为“基于国家建设等公共利益需要”。在此情形下，行政机关与当事人签订《国有土地使用权收回补偿协议书》，应视为收回土地使用权的行为，而非《土地增值税暂行条例》第2条规定的“转让国有土地使用权”的情形。”
文章来源：田鑫律师 税案研究
