房地产配建的生鲜超市便利店及托育机构税收问题

A房地产公司于2024年度通过招拍挂获取了3块地块，土地出让协议均约定配建的生鲜超市、便利店及托育机构，由产权接收单位厦门市城建按照每平米地价5047元+建安2500元的价格，与我司进行结算；

问题：

1、土地增值税清算及企业所得税汇算时，配建的生鲜超市、便利店及托育机构成本，是否按照出让协议约定的：每平米地价5047元+建安2500元进行分摊？还是仍然认为该部分属于公共配套，其成本均摊给其余可售商品？

答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，国家税务总局公告2018年第31号修改）第四条第三项：“房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。”

2、增值税正式申报时，地价抵减销项税额，该部分的地价抵减税额是否按照出让协议约定的每平米地价5047元进行抵减？还是该部分不计入地上总可售面积、也不计算地价抵减税额？

 答：（1）、财税（2016）36号  《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

（2）、国家税务总局公告2016年第18号《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》

第五条  当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

3、财税〔2016〕140号《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》第七条《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项10.“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

3、该部分是否会跟竞配建一样，需要视同土地取得成本，补缴契税？如果需要的话，如何确认补缴契税的税基金额？

答：《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）第二条第（五）款规定，土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

 接收单位接收配建的生鲜超市、便利店及托育机构时支付了每平米7547元的对价，若该价格属于市场公允价格，则属于正常的销售行为，无需视同土地取得成本补缴契税；若该价格低于市场公允价格，则需将差额视为土地取得成本，补缴契税。

文章来源：—笋西风   —董西风财务