49个房地产业税收常见风险点

一、未按规定预缴增值税的风险

房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。房地产企业可能利用定金、诚意金等名义收取预收款，存在未按规定预缴增值税的风险。

二、未按规定扣除土地价款的风险

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。纳税人可能存在违规扣除其他土地成本的风险。

三、未按规定确认收入的风险

房地产开发企业可能存在抵债房未按规定确认收入、长期挂账不确认收入、销售无产权开发产品不开具发票未确认收入等风险。

四、纳税人未及时进行项目报告风险

（1）项目报告办理不及时。纳税人未按要求及时办理项目报告；项目发生拆分合并情形后，未及时向税务机关报送项目拆分或合并信息及相关资料。

（2）项目报告内容不准确。纳税人报告的项目信息不准确、不完整，报告内容与项目实际不符；项目划分不正确，未按照规定的清算单位办理项目报告；项目拆分合并缺乏合理理由。

五、纳税人销售信息报告不及时不准确风险

（1）报告不及时。纳税人在每次取得预（销）售许可证后，未及时报告预售许可证编号、现售备案证编号、发证日期、预（销）售房屋建筑面积、预（销）售套数等预（销）售许可信息。

（2）信息不准确。纳税人报告的信息内容不准确、不完整；税务机关未审核或审核不严，未发现纳税人报告信息有误。

六、房源报送不及时不准确风险

（1）信息报送不及时。纳税人取得预（销）售许可证后，未及时报送房源信息，未及时更新已售房源信息。

（2）房源数据不准确。纳税人报送的房源信息不完整，或者报送的房地产类型等信息有误。

七、预缴税款不及时风险

（1）未及时、准确预缴税款。纳税人未在规定的期限内申报预缴税款；未准确计算预缴税款，存在多计或少计预（销）售收入、未正确适用预征率、未按项目申报等情形。

（2）未按规定适用不预征政策。纳税人对转让不预征房地产取得的收入，未按规定办理纳税申报；对不符合不预征条件的房地产，未预征土地增值税。

八、纳税人未及时办理清算申报风险

纳税人未及时办理清算申报。纳税人达到应清算条件或收到清算通知后，未在90日内向税务机关办理清算申报；在税务机关要求其补报资料后，未在规定期限内完成资料补报。

九、纳税人未按政策规定正确划分清算单位风险

纳税人未按政策规定正确划分清算单位。

十、纳税人未按政策规定正确划分房地产类型风险

（1）房地产类型划分不准确。纳税人未正确划分房地产类型，普通住宅、非普通住宅等房地产划分混淆不清。      

（2）未区分房地产类型分别计算增值额。未按照政策规定，对同一清算项目中的不同类型房地产分别计算增值额。

十一、纳税人未如实申报公共配套设施等面积信风险

纳税人未如实申报公共配套设施等面积信息，导致成本扣除不准确，多缴或少缴税款。

十二、纳税人少计未计应税收入风险

（1）少计未计应税收入。纳税人未如实申报销售收入，如，发生视同销售行为未确认收入；收取购房人的补差价款未确认收入；未将转让房地产取得的其他有关经济收益确认收入。

（2）未按房地产类型确认应税收入。对不同类型房地产的应税收入划分不准确，影响清算项目的土地增值额计算。

（3）销售价格明显偏低。纳税人申报的销售价格明显低于本项目（本企业、本地区）同期同类房地产平均售价，又没有正当理由。

十三、纳税人违规列支土地成本风险

（1）违规列支土地成本。纳税人多列、虚列取得土地使用权所支付的金额，如，将未实际支付的、未取得合法凭据的或与取得项目建设用地无关的支出计入土地成本。

（2）未按规定分摊土地成本。纳税人将应直接归集至特定对象的土地成本分摊至其他非受益对象；对同一宗土地上的多个清算项目，或者同一清算项目内的不同类型房地产共同发生的土地成本，未按规定的分摊方法进行分摊，或者采取的分摊方法前后不一致。

十四、纳税人成本列支不真实风险

（1）成本列支不真实。纳税人虚列开发成本，如，虚构工程项目、虚造工程量，或者虚增工程合同金额；虚列、重复列支甲供材，虚列装修费用；超范围列支相关成本费用；列支预提费用等。

（2）成本凭据不合规。纳税人列支的开发成本未取得合规凭据，如，实际发生的支出应当取得但未取得合法有效凭证；以虚假发票列支开发成本，或者滚动、重复列支等。

（3）成本归集分摊不准确。纳税人未按照受益对象准确区分直接成本和共同成本；将项目开发费用错误计入开发成本；混淆不同项目之间的成本费用，或将其他未完工项目的成本费用计入已完工项目。对分期开发项目或同一项目的不同类型房地产，未按照规定的方法分摊共同成本，或者各期分摊方法不一致。

（4）关联交易价格不公允。纳税人与项目施工单位或供货单位存在关联关系，结算价款不符合独立交易原则，虚增房地产开发成本。

十五、纳税人开发费用不合规风险

（1）开发费用不合规。据实扣除利息支出的，纳税人将向非金融机构借款发生的利息支出、逾期贷款利息、罚息、超过商业银行同期同类贷款利率计算的利息等计入利息支出；利用闲置专项借款对外投资取得的收益未冲减利息支出。按比例扣除利息支出的，纳税人将不得作为房地产开发费用计算基数的成本费用计入计算基数。

（2）税金归集不准确。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，未按照规定的方法归集或者重复列支与转让房地产有关的税金；列支未实际缴纳的税金。

（3）加计扣除不准确。对不符合条件的开发项目适用加计扣除；将不得作为加计扣除基数的成本费用计入计算基数。

十六、纳税人未按政策规定正确划分清算单位风险

（1）未区分项目归集税款。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，未按项目归集已缴纳土地增值税，超额扣除不属于本清算项目的已缴税款，或者在不同清算项目之间重复扣除已缴税款。

（2）未准确填报已缴税款。纳税人填报的已缴土地增值税与实际已申报缴纳税款不相符、未减除已退还税款。

十七、纳税人尾盘销售申报不及时风险

（1）尾盘销售申报不及时。纳税人清算申报后转让房地产的，未按规定期限办理土地增值税尾盘申报。

（2）尾盘销售申报不准确。纳税人清算申报后转让房地产未足额申报转让收入、销售价格明显偏低、多计单位成本费用、多计销售面积、错误选择房屋类型等，少申报缴纳税款。

十八、存在房源信息但是未申报房产税

有房产税源登记，但是未申报房产税（或者0申报）。

十九、房产税源登记不准确

企业纳税人有房屋契税入库但是未做房产税源登记、自然人纳税人有商业房屋契税入库未做房产税源登记。

二十、纳税人申报房屋折旧未申报房产税

纳税人申报房屋折旧但是未查询到房产税申报记录。

二十一、纳税人固定资产增加未申报房产税

纳税人固定资产增加但是未查询到房产税申报记录或者房产原值未做调整。

二十二、有房产交易未申报房产税

有房产交易但是买卖双方没有申报房产税。

二十三、实收资本与资本公积增加少缴印花税

纳税人实收资本与资本公积增加应按照实收资本与资本公积的和缴纳营业账簿印花税。

二十四、长期股权投资发生变化少缴印花税

长期股权投资发生变化少缴印花税风险。

二十五、开具租赁发票少缴租赁合同印花税

纳税人开具租赁发票少缴租赁合同印花税。

二十六、少报买卖合同印花税

买卖合同与企业经营密切相关，纳税人签订的采购和销售合同都需要缴纳买卖合同印花税。

二十七、未按期申报车购税风险

车辆购置税的纳税义务发生时间为纳税人购置应税车辆的当日。纳税人应当自纳税义务发生之日起六十日内申报缴纳车辆购置税。

二十八、免税条件消失未补缴车购税风险

免税、减税车辆因转让、改变用途等原因不再属于免税、减税范围的，纳税人在办理纳税申报时，应当如实填报《车辆购置税纳税申报表》。发生二手车交易行为的，提供二手车销售统一发票；属于其他情形的，按照相关规定提供申报材料。尤其是第一任车主为回国服务的在外留学人员或长期来华定居专家，车辆转让后应由购买方补申报缴纳车辆购置税。

二十九、企业取得临时占地批文未及时申报缴纳耕地占用税

企业取得临时占地批文未及时申报缴纳耕地占用税。

三十、企业违法占地未及时申报缴纳耕地占用税

企业违法占地，自然资源主管部门下达处罚文书之后未及时申报缴纳耕地占用税。

三十一、存在城镇土地税税源信息但是未申报房产税

有城镇土地税源信息登记，但是未申报城镇土地税（或者0申报）。

三十二、城镇土地税源登记不准确

企业纳税人有契税入库但是未做城镇土地使用税源登记、自然人纳税人有商业房屋契税入库未做城镇土地税源登记。

三十三、纳税人申报房屋折旧未申报城镇土地税

纳税人申报房屋折旧但是未查询到城镇土地使用申报记录。

三十四、纳税人固定资产增加未申报城镇土地使用

纳税人固定资产增加但是未查询到城镇土地使用税申报记录。

三十五、有房产交易未申报城镇土地使用税

有房产交易但是买卖双方没有申报城镇土地使用税。

三十六、残保金未按期申报、缴纳风险

残疾人就业保障金实行按年申报，用人单位应于每年7月1日—10月31日申报缴纳残疾人就业保障金，由于申报间隔时间较长，缴费人容易遗忘，造成未申报或逾期申报缴纳风险。

三十七、残保金未享受优惠政策风险

用人单位应于每年4月30日前，按规定如实向用人单位所在地区（市）残疾人就业服务机构申报上年本单位安排的残疾人就业人数。未按规定时限申报的，视为未安排残疾人就业。缴费人未在规定期限向残联申报，就无法享受相应安置比例对应的减征、免征优惠。

三十八、申报不准确少缴残保金风险

用人单位在职职工工资总额，按照国家统计局关于工资总额组成的有关规定执行。缴费人不熟悉此项政策，易与个人所得税、企业所得税相关政策混淆，导致少申报缴纳残疾人就业保障金。 

三十九、月销售额不超10万元（季销售额不超30万元）应享未享两费免征政策风险

根据财税〔2016〕12号文件规定，缴费人月销售额不超10万元（季销售额不超30万元），可以享受教育费附加、地方教育附加免征政策。当缴费人月销售额不超10万元（季销售额不超30万元）缴纳了教育费附加、地方教育附加时，可能存在多缴风险。

四十、增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户应享未享两费减半征收政策风险

根据财税〔2019〕13号、财税〔2022〕10号、财税〔2023〕12号等文件规定，增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户可以享受教育费附加、地方教育附加减半征收优惠政策。当增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户按照计征依据全额缴纳教育费附加、地方教育附加时，可能存在多缴风险。

四十一、两费计征依据未扣除留抵退税风险

根据财税〔2018〕80号文件规定，实行增值税期末留抵退税的缴费人，允许其从教育费附加、地方教育附加的计征依据中扣除退还的增值税税额。当取得增值税期末留抵退税，但未从教育费附加、地方教育附加的计征依据中扣除退还的增值税留抵退税税额时，可能存在多缴风险。

四十二、增值税、消费税已退税两费未退费风险

根据财税字〔1986〕120号、财税〔2021〕28号等文件规定，教育费附加、地方教育附加计征依据应扣除直接减免的两税税额。直接减免的两税税额，是指依照增值税、消费税相关法律法规和税收政策规定，直接减征或免征的两税税额，不包括实行先征后返、先征后退、即征即退办法退还的两税税额。对于因直接减免两税而发生退税的，应同时退还已征的教育费附加、地方教育附加。当取得两税退税，但未取得教育费附加、地方教育附加退费时，可能存在多缴风险。

四十三、免抵税额未计征两费风险

根据财税〔2021〕28号文件规定，经税务部门正式审核的当前免抵的增值税税额，应纳入教育费附加、地方教育附加的计征依据。当免抵的增值税税额未纳入教育费附加、地方教育附加计征依据时，可能存在少缴、漏缴风险。

四十四、漏缴契税、印花税风险

房地产行业的住宅用地变更容积率后，自然资源部门会与缴费人签订补充合同，补缴土地出让价款。根据印花税、契税的计税依据同时应补缴印花税和契税；契税纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日，纳税人应自纳税义务发生时间起90日内申报缴纳契税；印花税纳税义务发生时间为纳税人书立应税凭证或者完成证券交易的当日，产权转移书据印花税可以按季或者按次申报缴纳。

四十五、漏缴契税、印花税风险

缴费人变更土地用途，自然资源部门会与缴费人签订补充合同，补缴土地出让价款。根据印花税、契税的计税依据同时应补缴印花税和契税；契税纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日，纳税人应自纳税义务发生时间起90日内申报缴纳契税；印花税纳税义务发生时间为纳税人书立应税凭证或者完成证券交易的当日，产权转移书据印花税可以按季或者按次申报缴纳。

四十六、节约能源、使用新能源车辆减免优惠政策不应享享受的风险

节约能源、使用新能源车辆适用减免税优惠错误，不应享而享受

四十七、挂车申报车购税未申报车船税

挂车车辆在核心征管中存在车购税申报记录，但无车船税申报记录

四十八、未按规定计算预计毛利额风险

企业在预售阶段取得预售款，在季度或年度所得税申报时未按规定进行特定业务纳税调整。在预售阶段，房地产企业可能存在未按规定的时间节点确认收入，未按规定计算预计毛利额进行纳税调整的风险。

四十九、未按规定确认完工产品收入风险

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，应视为开发产品已经完工。企业存在未按税法规定的完工时点确认收入风险，以及未按规定结算成本风险。

文章来源：房地产财税咨询