房地产企业“向政府无偿移交红线内公共配套的移交模式”对增值税的影响

房地产企业“无偿移交红线内公共配套给政府”，通常认为是不用交增值税的。但是，在实操的时候，有的公共配套移交的模式，可能产生交增值税的风险。

那么，“无偿移交红线内公共配套给政府”的增值税处理税法是怎么规定的？（是否需要交增值税、修建的进项税是否可以抵扣）， 什么样的公共配套移交模式可能产生交增值税的风险？

1、不需视同销售缴纳增值税

财税[2016]36号文件附件1第十四条第（二）项：单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产应视同销售进行增值税处理，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

根据上述规定：“无偿移交红线内公共配套给政府”属于上述条款中的“用于公益事业或以社会公众为对象”，不属于增值税的征税范围，即我们常说的“不征税”，不需视同销售缴纳增值税。

通常理解：房地产企业无偿移交给了政府，就算是用于公益事业或以社会公众为对象了；至于政府接收后，政府自己是否用于公益事业或以社会公众为对象，房地产企业也管不着啊。

2、修建公共配套的进项税可以抵扣

财税[2016]36号文附件一第二十七条：下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。

“无偿移交红线内公共配套给政府”不属于增值税的征税范围，即是“不征税”，而不是“免税”，所以其进项税是可以抵扣的。（通俗理解：本身就不属于征税范围，不用交销项税，所以其进项税正常抵扣；若属于征税范围应税但是免税了，由于没有交销项税，所以其对应的进项税也就不能抵扣）

补充说明：“不征税”与“免税”的区别。

3、实务中的移交模式及其增值税风险

实操中一般存在二种移交模式：

模式一：公共配套修建好后移交时，开发商将初始产权（大产权）直接办理给政府接收单位。

 此种模式下，开发商没有需要缴纳增值税的风险。

模式二：公共配套修建好后移交时，开发商将初始产权（大产权）先办理在开发商名下，再转移给政府接收单位。

此种模式下，由于初始产权办在开发商名下，后续将产权再转移时，由于产权是从开发商名下转移至政府接收单位名下，将可能产生视同销售缴纳增值税的风险。

此种模式下，若开发项目的公共配套越多，需视同销售缴纳增值税的金额越大。

风险规避建议：业务模式决定了税负。获取土地时，在相关的协议中，争取按模式一移交；若只能按模式二，应明确各项税费的承担主体，并将需由开发商承担的税费考虑进项目测算中进行拿地决策。

你所处的地区是上述哪种模式呢？亦或是有其他模式？

文章来源：财税伍哥