没有开发资质，还是房地产企业吗？

目录：

一、各地对房地产企业的界定

 二、案例分析注销资质后能否适用土增税免税政策

大家知道，房地产开发企业在税收上享受“特殊待遇”，具体如下：

1. 增值税。

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016 年第 18 号）规定，房地产企业一般纳税人销售房地产开发项目适用一般计税方法时，土地价款可以从销售额中扣除。

非房地产企业则不适用上述规定。

2. 土地增值税。

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（六）项规定：“根据条例第六

条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。”

根据以上规定，可以推断：非房地产企业不能加计扣除。

那么，什么是房地产企业呢？《城市房地产管理法》（2019 年修正）第三十条明确：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”。《房地产开发企业资质管理规定》（住房和城乡建设部令第 54 号）规定，“未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务”。

那么在税收实务中，又是怎样的呢？是经营范围中有“房地产开发与销售”，是办理了开发资质？还是需要两者同时兼备呢？笔者搜集整理了部分信息，以飨读者。

一、北京：（仅具有资质即是房地产企业）

问题：

   土地增值税暂行条例中第六条第五项，从事房地产开发的纳税义务人可以加计扣除20%？此处的房地产开发纳税义务人，是仅指房地产开发企业，还是包括所有无房地产开发资质但从事房地产开发的企事业单位和个人？

答复机构：12366北京中心，答复时间：2020-12-02

答复：

您好，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字（1995）6号）第七条第六款规定的“对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除”政策中“从事房地产开发的纳税人”仅指具有房地产经营资质的房地产开发企业。

二、浙江（根据答复推断，浙江认为没有资质也属于房企）

问题：

我公司以正常摘牌挂取得土地，并进行开发，国资企业以一定的价款回收并按节点进行付款，过程中未取得房开资质，请问在未发生产权转移前，取得的销售款是否需要预缴税款？

答复：

浙江12366中心答复：

您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

浙江12366中心答复：

您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

1.增值税

根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：

第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

2.土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

根据《国家税务总局浙江省税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告》（国家税务总局浙江省税务局公告2024年第2号）规定：一、土地增值税预征

(一)根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》 (2016年第70号)第一条规定，采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算预缴土地增值税：

应预缴土地增值税=(预收款-应预缴增值税税款) ×土地增值税预征率

(二)采取非预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算预缴土地增值税：

应预缴土地增值税 =销售收入÷ (1+增值税适用税率或者征收率) ×土地增值税预征率

(三)自清算受理所在季度的季初起，不再预缴土地增值税。清算受理所在季度的季初至清算审核结束期间所发生的房地产转让收入，在清算审核结束后首个纳税期限内，按尾盘转让相关政策申报土地增值税。

    ……

 本公告自发布之日起施行。《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告》 (2015年第8号)第一条第二项第3目规定同时废止。

3.企业所得税

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）规定：

第二条　本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。

第三条　企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二)开发产品已开始投入使用。

(三)开发产品已取得了初始产权证明。

第九条　企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

涉及具体业务，建议携带资料联系主管税务机关进一步核实确认。

上述回复仅供参考，欢迎拨打0571-12366。

三、湖南（需要同时具备经营范围和资质）

国家税务总局湖南省税务局关于印发《湖南省土地增值税征收管理指引(试行)》的通知

湘税发[2023] 78号

第四十六条 对从事房地产开发的纳税人可以按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计 20%扣除。从事房地产开发的纳税人是指从事房地产开发经营业务并取得房地产开发资质等级证书的企业。非房地产开发企业、自然人等建造并转让房地产，不得加计 20%扣除。

正所谓“欲戴皇冠，必承其重”，凡事都有两面性，有利必有弊，《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第51号）规定，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税。但上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

那么，房地产企业在尾盘时，如果改变房地产企业法律形式，包括注销房地产开发经营范围和开发资质，是否还属于房地产企业呢？

曾经有企业进行过类似的尝试，根据建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金于2021年11月23日发布的招募说明书内容显示，原始权益人北京中关村某发展有限责任公司，其经营范围中有“房地产开发”业务，并且办理有房地产开发资质。此次为了募集资金，需要以标的基础设施项目的房屋所有权及其对应的土地使用权向项目公司增资，根据由毕马威出具的税务意见书，“软件园公司以园区物业作价入股项目公司，目的是以此作为基础资产发行公募RETs,属于重组行为，如可以证明软件园公司和项目公司均不是房地产开发企业，可向税务机关申请适用上述文件，暂不征收土地增值税。”

 该企业于2020年11月向北京市住房和城乡建设委员会、工商局完成了房地产开发资质注销手续和营业范围变更手续。“目前，中关村软件园公司没有房地产开发业务，当前营业范围为企业管理、出租办公用房、出租商业用房等，变更后营业范围不包含房地产开发相关业务，符合财税2018]57号文对房地产作价入股暂不征收土地增值税的要求。2021年5月17日，本项目已取得北京市海淀区税务局出具的编号为“京海税土增涉[2021]120019”的《土地增值税涉税证明》，已获准重组环节不征土地增值税。因此，该环节中关村软件园公司应缴纳的土地增值税应纳税额为0元。”

但需要说明的是，各个企业情况不同，上述业务是否具有普适性，建议企业提前征询主管税务机关意见。

文章来源：神州九鼎财税咨询（北京）有限公司