房地产6大环节税收风险及合规建议

取得国有建设用地使用权是实施房地产项目开发的前提，房地产开发企业取得土地使用权的方式主要有出让、划拨、转让等。

（一）收到政府部门土地出让金返还少缴税款风险

【涉及税种】企业所得税、土地增值税

【场景描述】国家对土地出让实行招拍挂方式，房地产企业在取得土地后，收到政府部门对其缴纳的土地出让金给予一定比例的返还。企业收到土地出让金返还款后，计入“专项应付款”“资本公积”“其他应付款”“长期应收款”等科目，在土地增值税清算时没有冲减取得土地的成本，存在少缴土地增值税的风险。在企业所得税纳税申报时未做应税收入处理的，存在少缴企业所得税的风险。

【政策依据】《中华人民共和国企业所得税法》第六条、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十六条；《财政部 国家税务总局关于财政性资金 行政事业性收费 政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税〔2008〕151号)第一条；《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）；《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》(财税〔2011〕70号)；《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条；《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十条、第二十二条。

【业务建议】企业应核对“递延收益”“营业外收入”“专项应付款”“资本公积”“其他应付款”“长期应收款”等会计科目，关注是否存在由政府拨入的大额资金入账记录；检查土地出让合同，核实土地使用权金额与出让时合同是否一致，是否存在收到返还款后应冲减未冲减土地成本，少缴土地增值税的情形。是否存在应做未做收入处理，少缴企业所得税的情形。

（二）产权转移书据少缴印花税风险

【涉及税种】印花税

【场景描述】企业与国有土地管理部门签订《国有建设用地使用权出让合同》应缴纳产权转移书据印花税，可能存在未按规定缴纳印花税的风险。

【政策依据】《中华人民共和国印花税法》。

【业务建议】企业可设立相关合同台账，并及时向财务部门通报合同类型和合同金额，并将土地契税申报信息，与产权转移数据印花税申报信息进行比对，核实是否漏缴、少缴印花税。

（三）未按规定成交价格申报少缴纳契税风险

【涉及税种】契税

【场景描述】以协议方式出让土地的，未按成交价格（包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款）申报缴纳契税的风险。

【政策依据】《中华人民共和国契税法》；《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告〔2021〕23号）。

【业务建议】建议企业比对土地实际付款金额和土地出让合同，重点关注“开发成本”“其他应付款”等会计科目，检查土地实际付款金额是否与土地出让合同的金额一致，核查合同里的土地使用权金额与契税计税依据是否一致，是否存在少缴契税的情形。

房地产企业在土地增值税清算时涉及复杂的政策法规和实操环节，可想而知，风险也是贯穿于多个层面。无论是成本核算、政策适用，还是流程管理等方面，本身就应对项目做到清晰明了！提前对项目进行测算，把控风险点，制定最优清算方案，系统提升土地增值税清算的合规性，减少税务成本与法律风险，保障项目平稳推进。

建设施工是房地产开发经营的重要阶段。一般来说，房地产开发企业作为建设方不直接从事相关施工工作，而是委托有施工资质的施工单位进行施工。

（一）分期开发土地成本归集错误风险

【涉及税种】企业所得税、土地增值税、增值税、城市维护建设税及附加

【场景描述】企业各期项目成本划分不准确，未按规定分配土地使用权、公建配套等公摊成本，提前列支下期项目的成本；销售房地产项目建筑面积占房地产项目可供销售建筑面积未按比例分摊计算，多计已销售开发产品成本，少计结存开发产品成本。

【政策依据】《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十五条、第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十条；《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）；《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）；《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告〔2016〕18号）。

【业务建议】企业可根据成本对象备案信息，按照规定分步归集分摊相关费用。根据企业实际签订的开发建设施工的有关协议，合理合规核算包括土地成本在内的开发成本并计入“开发成本”有关的二级科目，准确计算分摊至可供销售建筑面积。

（二）未移交公共配套设施计入可售房屋开发成本风险

【涉及税种】企业所得税、土地增值税、房产税

【场景描述】企业开发建造的公共配套设施没有移交转为自己使用，所发生建造支出全部计入可售房屋开发成本。

【政策依据】《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十五条、第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十条；《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条；《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）；《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第一条。

【业务建议】企业应根据自身开发建设项目的有关规定，按照规定分步归集分摊相关费用、核算开发成本并计入“开发成本”有关的二级科目，及时核实公共配套设施完工后移交手续和实物状态。如果存在将公共配套设施转为自己使用的情况，建议核实成本扣除、土地增值税计算及房产税申报缴纳情况。

（三）开发产品相关支出费用化风险

【涉及税种】企业所得税

【场景描述】企业开发产品的装修费用及购置配套物资等费用未按规定计入开发产品计税成本，在购买或者使用时，直接计入当期费用。

【政策依据】《中华人民共和国企业所得税法》第八条；《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十八条；《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）。

【业务建议】建议企业结合“开发成本”“销售费用”“财务费用”等科目，核实是否存在将应资本化的费用支出直接在当期列支，未按照规定进行归集和处理。

房地产行业一般采取预收款方式销售自行开发的房地产项目。此环节的业务包括转让土地使用权、销售房屋及其他建筑物、附着物、配套设施等。

（一）公共配套设施移交不符合规定风险

【涉及税种】增值税、企业所得税、城市维护建设税及附加、土地增值税

【场景描述】企业将会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园以及邮电通讯、学校、医疗设施等配套设施进行移交或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位时，根据税收文件规定符合收入确认条件，未按规定申报纳税。

【政策依据】《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条；《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条；《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条、第十七条、第十八条；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第五条；《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条。

【业务建议】建议企业加强对“开发成本”“主营业务收入”明细账审核，涉及公共配套设施移交的，关注移交对象和用途。如果存在将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的情况，应核实是否已按照规定进行视同销售业务申报处理。

（二）隐匿预售收入少交税款风险

【涉及税种】增值税、城市维护建设税及附加、企业所得税、土地增值税

【场景描述】企业收取预收款采取不开发票、利用收取定金、诚意金等方式规避预缴税款的风险。

【政策依据】《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条、第四十五条；《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）；《中华人民共和国企业所得税法实施条例》；《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第九条；《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条。

【业务建议】企业应加强内控，加强内部资料传递管理，定时将财务数据与售楼处资料，销控台账、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档进行比对，统计已售户数及预收金额，核实是否按规定预缴税款。

（三）收到银行按揭款未及时确认收入风险

【涉及税种】增值税、城市维护建设税及附加、企业所得税、土地增值税

【场景描述】以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在银行按揭贷款到账后，企业所得税未按规定计算预计毛利额；收到的按揭款项以银行贷款等名义计入“短期借款”等账户，未计入预收账款，未申报预缴税款。

【政策依据】《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》；《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条、第十条；《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条第三款；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》；《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局2016年第70号）第一条。

【业务建议】建议企业重点关注“短期借款”“其他应付款”明细账、贷款合同、销售合同和房屋销售明细，核对银行按揭的保证金账户存款余额，核实按揭贷款数额。确保在收取银行按揭款时按规定申报纳税。

（四）已完工开发项目未及时结转收入风险

【涉及税种】增值税、城市维护建设税及附加、企业所得税

【场景描述】企业对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，未按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现房屋销售收入。

【政策依据】《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条、第五条、第六条、第十条；《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条、第七条、第九条、第十条；《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条。

【业务建议】企业应加强内部合同传递归档管理，定期审查销售合同、房屋销售明细、现金流量表、签收（收楼）花名册及房产部门房产合同备案信息，竣工备案表等，核查是否在达到收入确认条件的时点时按时申报缴纳税款。

（五）委托代销的产品未按规定确认收入风险

【涉及税种】增值税、城市维护建设税及附加、企业所得税、土地增值税

【场景描述】采用视同买断方式代销和采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，未区分具体合同约定和实际销售价格，统一按照约定较低的价格开具发票确认计税收入，超过约定价格的房款由经销商收取并开具发票或收据，未计入房地产开发企业计税收入。

【政策依据】《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条；《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条、第五条、第六条、第十条；《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第五条。

【业务建议】企业应对委托代理方式下的合同进行分类管理，定期审查包销合同、房屋销售明细，及时准确按照规定确认计税收入。

（六）销售部分无产权的开发产品未确认收入风险

【涉及税种】增值税、城市维护建设税及附加、企业所得税

【场景描述】销售部分无产权的阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入没有按规定入账。

【政策依据】《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条、第四十五条，附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第八项；《中华人民共和国企业所得税法》第六条；《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第五条；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条。

【业务建议】企业应按照实际情况及时登记和更新“开发产品”“其他业务成本”“其他应收款”等账户明细，定期与销售部门对账，也可以通过物业公司的收取管理费用明细比对，确认相关收入是否均已按规定入账，核查是否存在少缴税款。

（七）未按照规定划分可扣除的土地价款少缴增值税风险

【涉及税种】增值税、城市维护建设税及附加

【场景描述】部分房地产企业“一次拿地、分次开发”，可能未按照各项目所占土地面积对土地价款进行划分，可能在单个开发项目中未能准确按照当期销售面积与可供销售面积之比计算确定当期可税前扣除的土地价款。存在提前扣除土地价款、错误扣除土地价款，人为调节增值税税负的风险。

【政策依据】《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)；《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条、第五条、第六条、第七条；《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）。

【业务建议】企业应采用合理的方法划分应分摊的土地价款，根据土地价款支付情况和土地开发计划，结合当期各项目开发产品的销售面积，计算增值税时按照规定据实扣除土地价款。

（八）预缴土地增值税适用预征率错误少缴土地增值税风险

【涉及税种】土地增值税

【场景描述】企业预缴土地增值税时，未区分普通住宅、别墅、其他非普通住宅、写字楼、商铺、车位等不同房产项目，全部按普通住宅的预征率预缴土地增值税，存在少预缴土地增值税的风险。

【政策依据】《国家税务总局关于降低土地增值税预征率下限的公告》（国家税务总局公告2024年第10号）

【业务建议】企业应对不同房产项目和产品类型建立相应的台账和收入明细账，根据不同预售房产的用途类型，按适用预征率预缴土地增值税，避免出现错误使用预征率的情况。

（九）企业所得税收入未按规定时点确认少缴企业所得税风险

【涉及税种】企业所得税

【场景描述】企业采取一次性全额收款、分期收款、银行按揭等方式销售开发产品的，未按规定时点确认销售收入的实现，可能存在少缴企业所得税。

【政策依据】《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）。

【业务建议】企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

2.采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

3.采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应交纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。企业应及时准确填报清算申报的收入、扣除项目的余额、增值额、增值率以及税款计算等情况，申报缴纳土地增值税。

（一）土地增值税应清算未清算少缴土地增值税风险

【涉及税种】土地增值税

【场景描述】房地产项目达到应进行土地增值税清算的条件，未按规定时间进行土地增值税清算的风险。

【政策依据】《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第九条、第十一条。

【业务建议】建议开发项目竣工后，企业根据清算要求做好各项准备，及时完成清算工作，若有特殊情况暂时无法清算的，一方面尽早与主管税务机关沟通，说明情况；一方面要做好内部沟通、抓紧工程结算与财务核算工作。

（二）未合理分摊土地成本少缴土地增值税风险

【涉及税种】土地增值税

【场景描述】企业取得的土地开发多期项目，计算每期可扣除的土地成本时，未按照合理的方法分摊土地成本，存在少缴土地增值税的风险。

【政策依据】《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十二条。

【业务建议】企业应设立相关成本费用台账，将每期开发项目的成本据实登记并归档相关资料，注意内部管理，核查取得土地的总金额及每期项目的分摊方法和分摊比例，防范多扣除土地成本的税务风险。

 （三）扣除不符合规定的利息支出少缴土地增值税风险

【涉及税种】土地增值税

【场景描述】申报土地增值税清算时，将不属于金融机构的借款利息支出或加息、罚息进行扣除，存在多扣除利息支出的风险。

【政策依据】《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条；《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）。

【业务建议】企业应如实对不同来源的利息支出进行台账登记，归类相应贷款合同，定期核对利息支出对应的贷款合同和银行计息单。

企业所得税汇算清缴，是指房地产开发企业自纳税年度终了之日起5个月内向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款；企业在年度中间终止经营活动的，应当自实际经营终止之日起六十日内，向税务机关办理当期企业所得税汇算清缴；企业应当在办理注销登记前，就其清算所得向税务机关申报并依法缴纳企业所得税。

（一）特殊的配套项目支出与实际不匹配少缴企业所得税风险

【涉及税种】企业所得税

【场景描述】结转开发产品成本中的特殊配套项目支出，如绿化、道路等支出金额偏大、占比偏高，与项目实际情况不匹配，可能存在多列费用，少缴企业所得税的风险。

【政策依据】《中华人民共和国企业所得税法》；《中华人民共和国企业所得税法实施条例》；《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）；《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）。

【业务建议】企业应设立相关台账，根据施工合同及图纸，如绿化项目中实际采购苗木数量及价格等应如实登记相关开发成本，并及时跟进大额现金支付或长期挂“应付账款”的情况，按照要求管理发票，企业实际发生支出及时索取发票等单据。

（二）房地产企业取得预售收入须按预计毛利额申报企业所得税

【政策依据】根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第八条规定：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市税务局、地方税务局按下列规定进行确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于10%。开发项目位于其他地区的，不得低于5%。属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

【业务建议】房地产开发企业在取得预售收入后，若存在收入确认不及时、计税毛利率使用错误、未按规定计算预计毛利额等情况，可能导致当期企业所得税应纳税所得额计算不准确，进而引发企业所得税申报错误风险。建议企业严格按照政策要求，及时计算并申报预计毛利额。

（三）房地产企业销售价格偏低须同步进行纳税调增

【政策依据】根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十三条规定：企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。前款所称公允价值，是指按照市场价格确定的价值。

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条规定：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

根据《中华人民共和国企业所得税法》第四十一条规定：企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。

根据《中华人民共和国企业所得税法》第四十七条规定：企业实施其他不具有合理商业目的的安排而减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。

【业务建议】若房地产企业土地增值税清算收入存在调增情况，需根据具体情况判断企业所得税是否也需调增。如企业未按规定确认企业所得税销售收入，存在不符合独立交易原则，或其他不具有商业目的的情况而减少其应纳税收入或者所得额，且无合理理由的，企业所得税需进行纳税调整。

（四）取得高额设备租赁发票要确保业务的真实性、合法性和关联性

【政策依据】根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条规定：企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出；所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。

根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）第四条规定：税前扣除凭证在管理中应遵循真实性、合法性、关联性原则。真实性是指税前扣除凭证反映的经济业务真实，且支出已经实际发生；合法性是指税前扣除凭证的形式、来源符合国家法律、法规等相关规定；关联性是指税前扣除凭证与其反映的支出相关联且有证明力。

第十二条规定：企业取得私自印制、伪造、变造、作废、开票方非法取得、虚开、填写不规范等不符合规定的发票，以及取得不符合国家法律、法规等相关规定的其他外部凭证，不得作为税前扣除凭证。

【业务建议】房地产企业如取得高额设备租赁发票、特别是异地开具的发票时，应确保发票对应业务的真实性、合法性和关联性，否则可能导致税前扣除凭证不符合规定，进而影响企业所得税的税前扣除。建议企业在取得异地设备租赁发票时，严格审核发票的真实性和合法性，确保其与支出相关联，如发现高额异地设备租赁发票不符合税前扣除规定，应不作为税前扣除凭证或及时进行纳税调整，避免因不合规发票引发的风险。

（五）取得大额作废发票要调整对应年度应纳税所得额

【政策依据】根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）第四条规定：税前扣除凭证在管理中应遵循真实性、合法性、关联性原则。真实性是指税前扣除凭证反映的经济业务真实，且支出已经实际发生；合法性是指税前扣除凭证的形式、来源符合国家法律、法规等相关规定；关联性是指税前扣除凭证与其反映的支出相关联且有证明力。

第十二条规定：企业取得私自印制、伪造、变造、作废、开票方非法取得、虚开、填写不规范等不符合规定的发票，以及取得不符合国家法律、法规等相关规定的其他外部凭证，不得作为税前扣除凭证。

【业务建议】若房地产企业取得作废发票，应不予作为企业所得税税前扣除凭证，否则将影响企业所得税的正确计算与缴纳。建议企业在取得发票时，严格审核发票的合规性，确保其符合国家法律、法规等相关规定，避免因不合规发票引发风险。

房地产开发企业的自持物业是指房地产开发企业开发的非销售的、主要用于自持经营或租赁使用的物业，一般也称为经营性物业。如房地产开发企业开发建设并拥有所有权的写字楼、商场、购物中心、购物广场以及工业厂房和仓库等经营性不动产。房地产自持物业分为出租物业与自营物业两种。根据《企业会计准则》的规定，已出租的物业应纳入投资性房地产核算，尚未出租的及自营物业应纳入固定资产核算。

（一）持有投资性房地产期间未按规定申报纳税风险

【涉及税种】增值税、城市维护建设税及附加、房产税、企业所得税、印花税

【场景描述】企业持有投资性房地产期间，出租房产取得房产租金收入，未计算缴纳增值税、房产税等税种，未出租房产未从价计算缴纳房产税，存在少缴税款的风险。

【政策依据】《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)；《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条；《中华人民共和国印花税法》；《中华人民共和国企业所得税法》；《中华人民共和国企业所得税法实施条例》；《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）；《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）。

【业务建议】企业应根据房产租金收入收取情况，重点关注“投资性房地产”“主营业务收入”“其他业务收入”等科目，结合相关租赁合同准确划分租赁和未租赁部分，防范少缴税款的风险。

（二）以租抵债未按规定核算风险

【涉及税种】增值税、城市维护建设税及附加、企业所得税、房产税、印花税

【场景描述】房地产企业将待售开发产品转作投资性房地产，出租收入抵顶工程款、抵顶银行贷款利息等债务，未确认收入。

【政策依据】《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)；《中华人民共和国企业所得税法》第六条第六款；《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条；《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第十条；《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第二条、第三条、第四条 ；《中华人民共和国印花税法》。

【业务建议】企业应加强租赁合同（或租赁预约协议）和销售合同的台账登记和内部管理，根据开发产品的实际经营情况据实计入“其他业务收入”“应付账款”明细账，出租收入应如实及时确认收入。

（三）将会所等配套设施转为自用未按规定处理风险

【涉及税种】增值税、城市维护建设税及附加、企业所得税、房产税、土地增值税、城镇土地使用税

【场景描述】房地产企业将会所、物业管理场所等配套设施转为自用时，未在次月开始按自用固定资产原值计算申报缴纳房产税，年终企业所得税汇算清缴未做纳税调整，土地增值税清算扣除未做纳税调整。

【政策依据】《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第十七条、第二十五条、第二十六条、第二十七条；《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条；《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）；《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第一条；《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)。

【业务建议】企业可关注办公用房的使用情况，核查申报缴纳房产税情况，企业所得税成本结转情况，复核企业土地增值税扣除项目金额，是否存在少缴税款的情形。

（四）样板房、售楼部装修费未计入房产原值少缴房产税风险

【涉及税种】房产税

【场景描述】企业样板房、售楼部装修费未计入房产原值缴纳房产税，存在少缴房产税的风险。

【政策依据】《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）第一条。

【业务建议】企业应加强对于自用房产的台账管理，对符合条件的样板房、售楼部等装修费应按规定计入房产原值缴纳房产税，防范少缴房产税风险。

（五）产权归开发企业的公建配套设施未纳入固定资产管理，少缴税款的风险

【涉及税种】企业所得税、房产税、城镇土地使用税

【场景描述】在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业所有的，未按固定资产进行账务处理。部分产权归属开发企业的公建配套未单独作为成本核算对象，其开发成本由其他开发商品分摊。

【政策依据】《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第十七条；《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条、第三条、第四条；《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第一条；《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)。

【业务建议】企业应加强内控管理，明晰相关配套设施的产权归属，据实根据规定对相关配套设施进行核算，防范少缴税款的风险。

文章来源：国家税务总局