土增税2026年3号公告实操解读之五案例分析

模拟案例：河北XX 房地产项目尾盘土地增值税清算

案例背景：河北省石家庄市某房企A 公司开发“锦园项目”，2026年3月15日税务机关出具清算受理通知书（2026年1月1日之后受理，适用3号公告）；项目业态：普通标准住宅、非普通住宅、商业底商、产权地下车位；河北普通住宅标准：容积率≥1.0、单套建筑面积≤144㎡、成交价格不高于同级土地均价 1.2 倍；土地成本采用河北层高系数建筑面积法分摊，尾盘按季申报，普通住宅按当期独立判断20% 免税，不以项目整体增值率判断。

一、项目清算基础信息（税务机关清算审核结论）

项目整体清算结果：项目整体普通住宅增值率24%，项目清算环节普通住宅未享受20% 免税。清算受理节点：受理通知书2026年3月15日；清算收入、面积截止：受理前一预征所属期即2026年2月末；2026年3月及以后销售全部作为尾盘，不再预征，按季申报尾盘土增税。尾盘剩余可售：普宅 2?000㎡；非普宅 800㎡；商业 600㎡；车位 1?200㎡。

二、模拟2026 年第 2 季度尾盘销售业务（46 月，尾盘首个申报季度）

本季度销售明细：

1.普通标准住宅：销售 1?200㎡，含税销售收入 1?824 万元（不含税收入 1?673.39 万元，增值税 9%）；河北口径单套全部≤144㎡，符合普通住宅认定。

2.非普通住宅：销售 400㎡，不含税收入 680 万元。

3.商业底商：销售 300㎡，不含税收入 720 万元。

4.产权车位：销售 400㎡，不含税收入 260 万元。

本季度尾盘实际发生转让环节税金（据实扣除，含城建 7%、教育附加、地方教育附加、转让环节印花税，3 号公告允许地方教育附加、转让印花税扣除）：

普宅对应税金：53.20 万元

非普宅对应税金：21.70 万元

商业对应税金：24.20 万元

车位对应税金：8.40 万元

1）普通标准住宅尾盘计算（核心新规：当期独立算增值率，不受项目整体 24% 增值率影响）

普宅单位扣除成本：13?700 元 /㎡ 

对应业态成本 = 1?200×13?700÷10?000 = 1?644.00 万元 

本季尾盘实际税金 = 53.20 万元

普宅本季度扣除项目合计= 1?644.00+53.20 = 1?697.20 万元 

普宅当期不含税收入= 1?673.39 万元 

当期增值额= 1?673.391?697.20 = 23.81 万元（增值为负） 

增值率＜0，本季度尾盘普通住宅免征土地增值税。

关键点解析：虽然项目清算整体普宅增值率24%，但3 号公告尾盘按季度当期独立测算，本季普宅无增值，直接享受免税，河北稽查重点核查该测算底稿，企业必须留存每季度尾盘普宅独立计算表。

2）非普通住宅尾盘计算

业态对应成本 = 400×15?150÷10?000=606.00 万元 

当期税金 21.70 万元 

扣除项目合计 = 606+21.70=627.70 万元

收入 = 680 万元 

增值额 = 680627.70=52.30 万元 

增值率 = 52.30÷627.70=8.33%，

税率 30% 

应交土增 = 52.30×30%=15.69 万元

3）商业底商尾盘计算

业态对应成本 = 300×20?025÷10?000=600.75 万元 

当期税金 24.20 万元 

扣除合计 = 600.75+24.20=624.95 万元 

收入 720 万元 

增值额 = 95.05 万元；

增值率= 95.05÷624.95= 15.21%

税率 30% 

应交土增 = 95.05×30%=28.52 万元

4）产权车位尾盘计算（河北产权车位参与清算，人防无产权车位不计）

业态对应成本 = 400×6?000÷10?000=240.00 万元 

当期税金 8.40 万元 

扣除合计 = 248.40 万元 

收入 260 万元 ，增值额 11.60 万元，增值率 4.67%，税率 30% 

应交土增 = 11.60×30%=3.48 万元

本季度尾盘合计应缴土地增值税

15.69+28.52+3.48 = 47.69 万元

申报规则：2026年7月季度申报期，合并申报二季度全部尾盘，普通住宅部分填列免税，不得混同商业、车位合并计算增值率；受理清算之后不再进行土增预征，本季度不再填报预征申报表。

三、案例中模拟企业容易犯的错误

错误1：沿用旧口径，拿项目整体清算增值率24%，直接判定尾盘普宅不能免税

风险后果：企业多缴纳尾盘普宅土地增值税；稽查复核时虽然可以更正，但产生纳税争议；税务金税比对重点监控尾盘普宅免税是否为当期独立测算，禁止直接引用项目清算增值率。

错误2：单位扣除成本错误，把清算环节 2400万税金计入尾盘单位成本

错误算法：单位扣除= 112?000÷80?000=14?000 元 /㎡（包含清算税金）；会造成尾盘成本虚高，扣除项目失真，属于稽查重点调整项。 

正确：必须扣除清算阶段税金后再除以可售面积；尾盘销售产生的城建税、地方教育附加、转让印花税只在尾盘申报环节再加回扣除。

错误3：受理清算之后继续对尾盘销售做预征申报

本项目2026年3月受理清算，3-6月尾盘销售，部分房企仍然按月预征土增；

3号公告：受理清算前所属期截止预征，受理之后全部走尾盘按季申报，不得再预征；重复申报会产生退税、滞纳金风险。

错误4：尾盘不同业态混在一起合并计算增值率

把普宅、非普、商业、车位收入成本合并，整体算增值率；河北省土增清算严格分业态，尾盘同样分业态独立计算，普通住宅免税只针对本季度普通住宅部分，商业车位不参与免税。

错误5：税金归集错误，尾盘扣除印花税为土地受让环节印花税

土地出让环节印花税计入土地成本，不能在尾盘税金扣除；尾盘扣除的是转让房产环节产权转移书据印花税，同时允许扣除地方教育附加，很多老企业习惯性不扣地方教育附加，造成少计扣除、多交税。

文章来源：听老王说税