土地增值税成本费用分摊方法案例分析（一）

（土地增值税清算管理规程）第二十一条规定：“纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照收益对象，采用合理分配方法，分摊共同的成本费用”。

（土地增值税暂行条例实施细则）第九条规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确定的其他方式计算分摊。

前者只是说明“应按照收益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用”。后者只对“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产”明确了具体的成本费用分摊方法。

两者多没有对同一项目中不同类型房地产采用什么具体的分配方法分摊相关的成本费用作出明确的规定。

在土地增值税清算过程中，对同一项目中既建造普通住宅、又建造非普通标准住宅及其他商品房的房地产开发项目，土地成本以及各项开发成本、费用在不同类型的房地产之间的分摊问题，成为了土地增值税清算关键。

【案例：房地产开发公司清算“新时代中心商业购物街”】

公司2014年8月20日取得土地使用权面积8,012.83平方米，交纳土地出让金1390万元，开发房产建筑总面积23,928.43平方米，其中普通标准住宅12183.17平方米，非普通标准住宅6,402.13平方米，商铺5,343.13平方米，该项目2019年底销售结束，取得销售总收入10,821.19万元。

根据（土地增值税清算管理规程）相关规定，该公司2015年年底向我局提出土地增值税清算申请，根据纳税人提供资料，我局确定该项目取得销售收入合计10,821.19万元，其中普通标准住宅2,691.18万元，非普通标准住宅1,525.39万元，商铺6,604.62万元。

相关成本费用

根据纳税人提供的会计分类账，得知扣除项目金额合计9,563.44万元，具体项目包括：

一、取得土地使用权所支付的金额：1,390万元。

二、开发土地和新建房及配套设施的成本（房地产开发成本）：5,517万元，其中：

1、土地征用及拆迁补偿费：243万元。

2、前期工程费：125万。

3、建筑安装工程费：4392万元。

4、基础设施费：185万元。

5、公共配套设施费：313万元。

6、开发间接费用：259万元。

三、开发土地和新建房及配套设施费用（房地产开发费用）：(1,390+5,517)*10%=690.7万元（由于该纳税人不能提供金融机构贷款证明，其允许扣除房地产开发费用为【取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本】*10%）

根据国税函（2010）220号第三条第二款规定，凡是不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

四、与转让房地产有关税金：584.34万元，其中包括：

1、营业税（增值税）：541.06万元。

2、城市维护建设税：27.05万元。

3、教育费附加收入：16.23万元。

五、财政部规定的其他扣除项目：

(1390+5517)*20%=1,381.4万元。对从事房地产开发的纳税人允许按取得使用权时所支付金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。

那么具体应该怎么分摊呢？

未完待续。。。

文章来源：数经  Q&税