法拍房平价转让，为何还要缴土增税？——从一起"无发票"引发的扣除争议说起
一、案例：1000万的商铺，平价卖出却要缴税？
2023年，甲方通过法院司法拍卖，以1000万元取得一处商铺。拍卖成交后，甲方依法缴纳了契税，拿到了契税完税凭证，但因为司法拍卖的特殊性，出售方早已失联或破产，无法开具增值税发票。
2026年，甲方因资金需要，拟按原价1000万元将该商铺转让给乙方。本以为是"平价转让、不赚不赔"，没想到到税务局办理土地增值税申报时，被告知："没有购房发票，不能按1000万扣除，必须进行评估。"
评估公司介入后，给出的评估金额低于1000万元。如果按评估价作为扣除成本，甲方这次"平价转让"反而要倒贴一笔土地增值税。
问题出在哪？法院拍卖的成交价，到底能不能算数？
二、争议的根源：无发票，就必须评估吗？
根据财税〔2006〕21号，现行土地增值税政策对旧房转让的扣除项目，确实提供了三条路径：
第一条，有评估价格的，按评估价格加地价款、转让税金扣除。这是税务局本次要求甲方走的路。
第二条，没有评估价格，但有购房发票的，按发票金额每年加计5%扣除，同时购入时缴纳的契税可以据实扣除。这是最常见的路径。
第三条，既没有评估价格，又没有购房发票的，由税务机关核定征收。
甲方的情况卡在了第二条和第三条之间：没有发票，但有契税完税凭证；有法院确认的拍卖成交价，却被告知必须走评估。
问题的核心在于：司法拍卖这种特殊取得方式，能不能突破"无发票就必须评估"的惯性操作？
三、破局：法院拍卖价本身就是公允价值
司法拍卖与普通市场交易有一个本质区别：拍卖成交价不是买卖双方私下协商的，而是经过法院公开程序、由市场竞价形成的，天然具有公允性。
甲方虽然没有取得销售发票，但手中持有契税完税凭证。这张凭证上载明的计税依据，就是法院拍卖的成交价1000万元——这是税务机关在过户环节已经认可并据以征税的金额。
从立法本意来看，《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条之所以允许"按发票金额每年加计5%扣除"，其目的是让纳税人能够按照实际取得成本计算扣除项目。如果仅仅因为司法拍卖中出售方无法开票，就强制纳税人走"评估路径"，实质上是用评估价否定了法院已经确认的真实成交价，让纳税人承担了额外的税收负担。
在实务中，多地税务机关已经认识到这一问题。部分省份经请示后明确：司法拍卖取得的房产，买受方无法取得发票但持有契税完税凭证的，可参照财税〔2006〕21号文件精神，按契税完税凭证上的计税依据每年加计5%计算土地增值税扣除项目。这一口径的核心逻辑在于——契税完税凭证在司法拍卖场景下，具有"准发票"的证明效力。
四、算一笔账：两种路径，税负天壤之别
假设甲方2023年6月取得，2026年6月转让，持有满3年，契税税率3%。
路径一：按税务机关要求的评估价扣除（假设评估价800万）
转让收入1000万，扣除项目约800万加转让税金，外加购入时的契税，增值额约一百多万，按税率30%计算，土地增值税约50多万元。
路径二：按契税完税凭证计税依据每年加计5%扣除
房产原值及加计扣除：1000万 × (1 + 5% × 3年) = 1150万
购入时契税据实扣除：30万
扣除项目合计：约1180万（暂不考虑转让环节税金）
转让收入1000万，扣除项目1180万，增值额为负数，无土地增值税。
同样是平价转让，仅仅因为扣除路径不同，一个要缴税，一个不用缴税。对于纳税人而言，这绝不是一笔小数目。
五、在湖北省怎么操作？给甲方的三点建议
湖北省对旧房转让的土地增值税政策，遵循国家统一规定，即财税〔2006〕21号第二条。在湖北省内遇到此类问题，建议甲方从以下三个角度与主管税务机关沟通：
第一，强调司法拍卖的特殊性。 提交法院拍卖成交确认书、执行裁定书，证明1000万元成交价是法院公开程序确认的市场公允价格，不是关联交易，不存在价格隐瞒。
第二，主张契税完税凭证的证明效力。 契税是在房产过户环节由税务机关征收的，完税凭证上的计税依据就是税务机关已经认可的成交价格。在司法拍卖无法取得发票的特殊情况下，这张凭证应当视为实际成交成本的合法证明。
第三，援引政策立法本意。 财税〔2006〕21号第二条的目的是让纳税人按实际成本扣除。如果强制按评估价扣除，评估价低于实际拍卖价，相当于让纳税人为"无发票"承担额外税负，这与土地增值税"对增值部分征税"的基本原理相悖。
沟通时，建议甲方准备一份书面情况说明，附上法院文书、契税完税凭证、转让合同、付款凭证，明确提出：按契税完税凭证计税依据1000万元，持有3年加计15%计算扣除项目。
六、风险提示
需要提醒甲方注意的是：
加计年限的计算规则。 "每年"是指从购房发票或契税完税凭证所载日期起，至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年未满12个月但超过6个月的，可视同一年。
契税与拍卖价不一致的情形。 如果当时拍卖中存在税费承担方式特殊约定，导致契税计税依据与拍卖成交价不一致，应以契税完税凭证上载明的计税依据为准。
地方执行口径的差异。 虽然从政策原理和多地实践看，按契税完税凭证加计扣除是合理的，但具体执行中仍需与主管税务机关充分沟通。如遇争议，可提请市局层面协调，或通过12366纳税服务热线向湖北省税务局进一步确认。
七、结语
法院拍卖房产再转让，"无发票"不应成为纳税人多缴税的理由。拍卖成交价经过司法程序确认，契税完税凭证又由税务机关据以征收，两者结合足以构成完整的成本证明链条。
土地增值税本质还是对"增值"征税，如果实际没有增值，就不应因为形式上的"无发票"而被迫承担税负。 对于甲方而言，关键在于据理力争，争取按实际取得成本加计扣除，而不是被动接受"评估价低于拍卖价"的不合理结果。
文章来源：湖北衡达税务师事务所
