工抵房财税处理全攻略

工抵房（工程抵款房）是指建设单位（房企）因资金周转问题，将开发产品（商品房或其他建成产品）用于抵付工程款、材料款或其他债务的行为。其核心是“以房抵债”，可能涉及建设方（房企）、施工方（或供应商）、购房者三方或多方主体。本篇将从以下几个方面对工抵房业务进行解析：

1、工抵类型

一般从工抵的方式上可以分为直接、间接两种：

（1）直接工抵：建设单位（房企）将房产直接过户至债权人（施工方）名下，用于冲抵工程施工应付款债务；

直接工抵不改变交易对手方，经双方协商一致后以房产抵付债务的情形属于债务重组，新准则中即使抵债时不强调债务方发生财务困难，也不论债权方是否做出让步，均可适用债务重组准则。

（2）间接抵债：建设单位（房企）将房产以优惠价出售给债权人（施工方）指定人员（如施工方股东、员工或其他业务关联方），房款用于冲抵债务。

间接工抵因为第三方实际购买方的介入，改变原交易对手方（房企、施工单位）不再符合债务重组准则适用前提，应先按新收入准则确认应收账款销售实现后再与施工单位按债务重组准则进行账务处理。

2、工抵价格的确定

工抵价格是一个比较笼统的概念，谈判中可能指代房企与施工方的抵债金额，也可能指代房企向指定第三方的实际售房价格，无论哪种都受制于多方因素的共同影响，但应该考虑以下几个基本点：

（1）房价-偏低但公允合理

工抵以物偿债的实质是为了快速变现偿债，因买家已经限定为债权方或者其指定的第三方，销售方迫于偿债压力只能以较低的售房价格成交。对于债务方来说，抵债房价越高意味着抵偿的债务越多，资金偿付压力越小，产权转让交易涉及的税费也会随之上升，所以需要在正常销售价格和抵债折让价格中寻找一个较为合适的平衡点，避免过低的抵债成交价格面临税务二次调整的风险。

（2）债务-工程决算审定金额

工抵中债务的具体金额一般由施工企业提供形象进度及双方确认验收单为准，已竣工项目以双方决算审定金额为准，债务金额的准确性直接决定工抵交易的可靠性，如果抵偿债务金额不明或有较大概率发生变化，都会影响工抵的后续落地执行，也容易引发双方进一步的纠纷甚至导致工抵交易失败。

（3）差价，房款溢价

实务中工抵的抵偿债务金额、房产抵价金额在图1（附文末）的三个阶段都不一定完全相等，如何处理每个阶段的溢价或折价是工抵业务中至关重要。

一阶段：抵债房产（账面价值）大于或小于应付施工款金额，溢价性质界定为债务重组收益（其他收益）。

二阶段：施工方以自身对房企的债权抵偿与第三方的债务时

①　应付账款账面价值大于或小于应收账款，差额计入投资收益；

②　如施工方与第三方并无直接债权债务关系，但又向实际购买方收取了购房溢价。例如，房企的房产售价为100万元，但施工方介绍第三方购买时房产报价110万元，差额10万元并未支付给房企，笔者认为此时应当将该溢价作为卖房介绍费，类似于售房中介的中介费，由施工方自行确认收入并向第三方开具居间服务费发票。

三阶段：房企与第三方并无直接债权债务关系，如果房企售房价格高于债务账面价，差额由房企继续向第三方收取，并应将实际售房全额确认为收入实现开具售房发票；如果房企售房价格低于债务账面价，房企按实际售价确认收入实现，向第三方开具售房发票，注意即使为了促销降价，销售价格也不能过低（甚至低过成本），会面临税务二次调整的风险。

3、工抵交易达成时点

工抵的发生可能发生在项目开发的不同阶段，因而确认工抵交易达成的标志或时点也各有不同。

（1）投标阶段

项目投标阶段房企（建设方）为了缓解项目开发过程中资金支付的压力，已经将工抵纳入支付方式中，因此施工单位在投标时已知晓并默认接受甲方的工抵条件，因此部分企业也可能将工抵转换为一种针对施工企业的定向开发产品，至于实际工抵的发生时点可能在合同中有更进一步的约定，可以是按形象进度完工比例，也可能是特殊的建设里程碑达成后，通常可能发生在房企销售返投前。

（2）建设、竣工决算阶段

项目建设过程中发生的工抵，通常是房企无法按期支付工程款后与施工方商讨的以物抵债方式，因为前期合同中未提及实务偿付，需要额外签定抵债合同明确抵债细节。合同签订后，以合同签署日期、合同约定时间为准确认工抵交易生效。

多数时候，房企所抵房产可能已是现房，如为期房，工抵协议（售房合同）生效后因房产尚未达到可使用状态，施工企业无法立刻取得房产实际使用权，仅在协议层面保有房产所有权，各方可能暂不进行财税处理，待房产实际交付后再确认处理。

（3）纠纷调解阶段

房企和施工单位陷入逾期付款纠纷，可能改变原支付方式转为工抵，与建设期工抵生效条件基本一致不再赘述。

文章来源：房地产财税咨询