房地产企业涉税情况及合规建议

一、房地产企业常见税收问题汇总

（一）不计或少计收

1.完工产品未及时结转销售收入。项目已竣工备案或已入住取得预售收入挂账预收账款，未结转销售收入。【点评：成本与收入不匹配，利润率与市场平均利润率出入较大导致被查处】

2.预售收入不及时入账。如应计入预收账款的定金、售房款计入其他应付款。

3.代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等已纳入开发产品价内或由开发企业开具发票，但不按规定确认为销售收入。

4.以房产对外投资未视同销售。

5.房产售价偏低无正当理由，以开发产品抵顶材料款、工程款中介服务费等债务未按照市场销售价确认收入。【点评：无正当理由】

6.委托方式销售开发产品不确认或未按规定确认销售收入。

7.银行按揭贷款不及时确认收入或者隐瞒首付款收入。

8.拆迁安置房未视同销售。

9.政府返还款、政府奖励款未计入营业外收入。

10.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等收入未入帐

11.车库、阁楼、地下室及精装房装修部分未申报收入。

12.将银行按揭款计入短期借款科目，不作为预收款处理。

（二）将应税收入视为免税收入、不征税收入

1.名股实债形式对外投资收取的固定收益作为免税收入，少申报缴纳企业所得税。

2.申报的不征税收入(政府部门拨付的款项)不符合政策规定少缴企业所得税。

（三）虚增成本

1.造价高于当地当期同类开发项目单位平均建筑成本。

2.已包含在总合同中的附属工程、水电工程、屋面防水工程等又单项签订虚假合同、虚假结算单。

3.虚构补充合同，增加工程款。

4.通过采用转让地价方式将利润转移到建筑公司。

5.建筑安装发票非项目所在地税务机关开具。

6.到税务机关代开大额建安发票或者买票，虚列成本。

7.园林公司虚开苗木发票，或收购苗木作为自有苗木开具免税发票

8.通过挂靠建筑公司，为自己虚开增值税专用发票，虚增成本。

9.虚开“劳务派遣费”发票。

10.虚列拆迁补偿费，或未取得税法允许税前列支的凭据

11.利用甲供材多列成本

(1)施工合同里明确注明了包工包料，材料由施工方全部负担，但在开发成本中列支了开给建设方的材料发票，重复列支成本

(2)施工合同里注明了只包工不包料，材料由建设方提供但是建安发票金额却包含了甲供材料。

（四）多转材料成本差异

采用计划成本核算原材料的企业，多转材料成本差异，少缴企业所得税。

（五）多提预提费用

1.预提了不允许预提的配套设施建设费，如将园林绿化费作为多预提了允许预提的金额，如预提出包工程发票不足金额,超过了合同总金额的 10%。

3.已完工的配套设施不及时进行清算。

4.虚设配套设施并预提相关建造费用。

（六）配套设施成本结转不准确

将自用、营利性的或产权不属于全体业主的会所、车库、幼儿园、物业用房等配套设施计入公共配套设施分摊开发成本，应独立核算未独立核算;或虽单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。

（七）混淆项目，加大先期开发成本

人为调整建安成本在各个开发项目之间的分摊，将未完工的或打算自用的开发产品成本计入到已完工的开发产品成本，多转主营业务成本，人为调节利润，扩大税前扣除。

（八）已出租的房产或周转房再销售时成本结转不准确已出租的房产或周转房再销售时，结转成本不准确，未减去已提折旧或已摊销费用，造成多转成本。

（九）列支与取得收入无关的支出

1.代付小区商住楼、施工企业水电费计入企业开发成本。

2.将工程专项借款用于与生产经营无关的项目。

3.管理费用中列支与经营无关的赞助支出。

4.同一区域多个项目运作的成本费用未准确划分。房地产集团受让土地后成立项目公司进行开发，集团可能存在一个区域同时运作多个房地产开发项目的情况。不同的开发项目往往处于不同的阶段，比如有的项目公司刚成立，有的已经结束，有的处于正常销售阶段。尤其是已结束未注销的项目后续费用由于没有营业收入弥补，集团往往通过各种形式转移至正常项目公司，形成税收风险。

（十）利息支出不符合规定

1.分摊扣除的利息费用不符合统借统还政策规定

(1)集团企业、集团核心企业、或集团所属财务公司向下属单位收取的利息利率水平高于向金融机构借入的借款利率水平；

(2)项目公司向集团支付的利息，未取得集团开具的免税发票；

(3)未将统借统还协议、集团向金融机构的贷款合同留存备查；

2.工程建设期间的借款费用一次性计入财务费用，应资本化分摊到开发成本中。

3.房地产集团在集团内关联企业间融通资金，未按照独立企业之间的业务往来处理，不计息或收取低息。在项目开发初期，下属成员单位会大量使用集团的资金;项目开始预售后，下属成员单位会将大量资金汇入集团。集团公司对下属成员单位可能控股，也可能不控股。

（十一）多列费用

1.管理费用中列支了会务费、业务费、考察费等支出凭证后面的附件实际是烟、酒、餐饮发票等。

2.样板房装修费直接计入销售费用，未计入开发成本。售楼处租赁费一次性列支，未在租赁期摊销。

4.将不予列支的高利贷利息开成咨询费发票计入管理费用。

5.公益性捐赠超限额或直接捐赠未纳税调整。

6.福利费、教育经费、工会经费、业务招待费超过扣除限额未调整，或者计入到其他无扣除限额的其他科目核算，如在管理费用-办公费、劳保费、差旅费中列支属于业务招待费性质的购物卡、礼品、餐饮支出。

（十二）受摊集团费用不符合规定

1.受摊集团费用与经济受益不相匹配

房地产集团向项目公司收取品牌使用费、信息技术咨询费、工程咨询费等费用，交易合同缺乏商业实质，收费标准随意，无详细计算依据支撑。有的甚至虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税。

2.集团费用在成员企业间分摊不合理

房地产集团向成员企业分摊的费用，从受益的角度看，有些费用不符合收入成本配比的原则，由成员企业承担不合理;从计算方法上来讲，有些费用分摊的计算方法不合理。

（十三）多扣除税金

计提增值税、企业所得税、土地增值税等税金计提数额远远大于实缴数额，计算缴纳企业所得税时按照计提数额进行了税前扣除。【点评：税务稽查时无正当理由，要求按照实缴税额进行扣除，还会面临税务处罚风险，得不偿失】

当期税前可以扣除的税金，必须是按照有关的法律法规应当缴纳的税金，超过规定标准计提或缴纳的税金不能够在当期税前扣除二是实际发生。当期税前可扣除的税金，必须是实际发生，应当凭主管税务机关受理的纳税申报表或税款的实际缴纳凭证予以扣除但不得重复扣除。

（十四）应扣未扣个人所得税

1.对外股息分配未履行代扣代缴义务

对境外股东按董事会《股利分配决议》分配股息、红利等权益性投资收益未按规定代扣代缴企业所得税。

2.向客户发放礼品未代扣代缴个人所得税。

3.股东个人无偿取得的商品房未扣缴个人所得税。

（十五）土地增值税达到清算条件未进行清算

（十六）集团与下属成员单位之间、成员单位与成员单位之间存在关联交易

集团公司与下属成员单位或下属成员单位之间存在大量的关联业务，主要表现在以下几个方面:

1.每个开发项目一旦启动，集团总部会收取咨询费、顾问费等集团内部的物业公司会收取物业启动费、后期还要收取物业费;

2.各个开发项目会大量使用内部建材公司供应的建材，且价格远高于同期同类价格。关联交易最终的涉税影响是，通过税收筹划达到少缴土地增值税的目的。

【点评：关联交易要保证交易独立性才可被税务机关认可】

（十七）已征用未开发土地未申报缴纳土地使用税

（十八）补充合同未申报缴纳印花税

（十九）补充合同未申报缴纳印花税。

（二十）批准占用耕地的，少申报缴纳耕地占用税。

（二十一）城市配套设施建设费、拆迁补偿费等未计入契税计税依据。

（二十二）未按规定剔除简易计税项目、免税项目不得抵扣的增值税进项税。

（二十三）未按规定开具零税率发票。

（二十四）预收款未全部申报缴纳增值税、土地增值税，定金、保证金、预收房款未按规定预缴增值税的情况。

（二十五）退还营改增前收取的房款冲减当期预收账款少交增值税。

（二十六）未按规定从增值税销售额中扣减当期销售房地产项目对应的土地价款。

（二十七）向施工单位转供水电未申报缴纳增值税。

（二十八）是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转已售产品成本。

（二十九）开发企业按照按揭贷款为购买方担保的,其向银行提供的保证金是否在销售收入中减除，也不得作为费用扣除，在实际发生时可扣除。

（三十）列支因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金，贿赂等非法支出是否已作纳税调整

二、房地产行业典型涉税案例

（一）房地产开发企业直接转让土地使用权，无可售建筑面积开发成本不予扣除

在地块没有二级开发前，无可售建筑面积，则分摊系数为0，如无法提供扣除开发成本的资料，则该成本不予扣除

（二）预提费用扣除问题

1.预提费用未及时实现，清算时不得被扣除

2.预提费用清算时实现，但无合规发票，不得扣除

3.预提费用发生跨度长，导致企业未能妥善保管合同资料，清算时无法证明支出的真实性。

（三）企业走逃失联拒不清算导致核定征收增值税

通知申报土地增值税，逾期仍未履行清算申报义务，且公司被认定为“非正常户”因此被启动征收程序。

（四）集中大额采购溢价被认定关联交易，土地增值税成本被调减

由于关联企业内部大额采购且溢价没有正当理由，极易被税务局认定不符合关联交易的独立交易原则，因此被迫进行纳税调整，从而面临补税和处罚风险。

一、房地产企业涉税风险分析：

（一）风险一：补缴税款和加收滞纳金

（1）《税收征收管理法》第32条规定纳税人未按期纳税，可以责令期限纳税

（2）《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，土地增值税前期预征，后期清算

（3）《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号印发）规定税务机关对房地产项目土地增值税实施前期管理，对房地产开发全过程跟踪监控

（4）《税收征收管理法》第32条规定，纳税人未按期纳税的，延期按日加收万分之五的滞纳金，在土地增值税税负较重的基础上，资金周转不开导致无法及时纳税，使得滞纳金不断积累

【总结】税务机关在土地增值税清算前，已经掌握较为详尽的涉水资料，反映项目存在的土地增值税隐形风险。

【重点关注】滞纳金能否超过本金？

税务总局认为加收滞纳金不适用行政强制法，因此不存在能否超出本金的问题。此外，《税收征收管理法》征求意见稿将“滞纳金”改为“税款迟滞金”，明确与行政强制法中滞纳金性质不同，变相认可滞纳金可超出本金的观点，值得注意

（二）风险二：土地增值税与企业所得税关联风险

企业所得税汇算清缴时间固定，每年1.1-12.31

土地增值税清算后企业所得税汇算清缴出现亏损的处理方法有两种：

（1）清算后企业所得税出现亏损，且还具有其他后续开发项目，则可以直接在后续年度结转并弥补

（2）清算后企业所得税出现亏损，且后续并无其他开发项目，且跨年度清算的处理方法：

[1]按照每年实现的销售收入占比分摊土地增值税

[2]每年应分摊土地增值税应减去当年预缴的土地增值税，取得合法纳税凭证可调整当年的企业所得税应纳税额，对于已经缴纳的税款不足以退税的，可作为亏损向后续年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额

（二）风险三：行政风险（税务稽查处罚）

清算流程：

（1）企业申报土地增值税清算

（2）税务机关委托第三方清算审核，第三方出具《清算审核报告》，税务机关出具结论

（3）区领导小组未通过第三方机构审核意见，重新审核后仍未同意，则从清算审核转入税务稽查程序

后果：

（1）企业因疏忽大意或对税法理解不当而少缴税款，按照《税收征管法》第32条补缴税款并加收滞纳金

（2）企业主观上具有偷逃税款故意，按照《税收征管法》第63条规定，补缴税款机滞纳金，并承担不缴或少缴50%-5倍的税款

（三）风险四：刑事风险（逃税罪和逃避缴纳欠税罪）

承担刑法201及203条刑事惩罚

二、合规建议

（一）达到清算条件及时做土地增值税清算

1.主动清算：达到清算条件的项目，应当在满足条件之日起90日内办理清算手续（国税发[2009]91号文件）

2.税务机关要求清算：在收到清算通知之日起90日内办理清算手续，如果责令限期清算仍不清算，则可能会被核定征收，导致企业土地增值税税负大幅提高

【建议】房地产企业大环境问题导致企业难以及时处理税负问题不应当作为逃避纳税的理由，如缺无足够现金流支付税款，建议与税局协商申请是否可以延迟纳税或其他能被接受的方式

（二）据实申报扣除项目，防止陷入违法税收筹划陷阱

税收筹划的核心是巧用税收政策，优化经营结构来达到节税目的，是严格按照税法规定进行的，而非隐匿、欺诈手段多列成本，少列收入，甚至还有第三方中介直接核定征收，混淆扩大公共配套措施的范围，最严重的直接让他人为自己虚开，构成虚开专票罪

（三）强化合同审核，确保业务真实性

对应当有政府承担但并未实际承担的工程，避免采用委托包干模式，尽可能转化为自行开发，根据实际成本扣除

加强供应商核查，确保资质规范、合同完备，提高一线员工敏感性，把控房地产开发项目的环节和流程

（四）合理安排期房预售时间

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条，签署《房地产销售合同》和《房地产预售合同》取得的收入都要确认为销售收入，取得的收入要在当期确认，但房地产公司在获得土地使用权后一般会直接 成立项目公司专门负责，预售期房所获得的收入应当当期确认，在未来土地增值税清算时，没有可用于弥补的土地增值税支出收入，导致形成较大的亏损。

（五）将预征税款纳入资金链统筹管理链条

企业管理层应重视预缴税款，将其纳入经营决策考虑范围，同时分期预缴会减少一次性缴纳巨额税款的压力，避免企业陷入资金困境，管理层应当要求财务负责人定期向投融资负责人汇报土地增值税预征税款的估算报告和实际履行情况，便于投融资负责人制定合理的融资计划

（六）尽可能从金融机构贷款融资

房地产企业选择贷款融资途径，直接影响利息支出的扣除数额：

（1）选择金融机构：利息支出全部扣除，销售费用和管理费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%据实扣除

（2）选择非金融机构：利息支出不得据实扣除，所有开发费用只能按“取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除

一、土地增值税税收筹划方法论：

土地增值税的计算公式：土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。我们从这个公式可以看出，土地增值税的税收负担有两个很重要的决定性因素有：增值率、税收优惠。

1.增值率=（收入-扣除项目金额）/扣除项目金额，增长率越高，土地增值税税率越高

2.税收优惠：对于普通标准住宅，凡是增值率不超过20%可以免征土地增值税

二、房地产企业土地增值税的纳税筹划方法

(一)合理的利用税收政策

1.普通的住宅税收优惠政策。企业可以通过某些相关的定价策略，让该项产业增值率逼近但是少于百分之二十。以此来实现房地产业的利润最大化。除此之外，在销售价格已经确认的情景下，可以进行测试计算，能否通过合理的成本测算或者是分摊的方式，在合理的范围内通过部分的开发成本往普通的住宅倾斜，通过将普通的住宅增值率控制在百分之二十之内，可以在很大的程度上保证其所享有的免税政策。

【注意】

普通住宅认定标准：

（1）容积率不低于1，如果容积率低于1（因此别墅很难享受该政策）

（2）高出市场价值的部分不高于20%

（3）房屋面积：在120平的基础上浮20%，但各地理解和执法存在严重差异

2.合理利用清算时间筹划。我国的土地增值税实行预先缴费后清算的方式。因此，房地产业要学会寻找到征收金额以及清算后应该缴纳的税收金额相对等的平衡点，当土地增值率比平衡点高时，就代表着预征金额很快就会低于清算金额。房地产业应该尽快地进行清算，并加快资金的回笼，减少财务危机。

【注意】

（1）依据真实的情况进行调整和完善，并且对数据进行测算，对方案进行评估，以此来保证方案的切实可信。才能够真正的为企业带来有效的经济效益。

（2）房地产企业在计算税收成本时需要最为完整，并且要求其成本的结算要能够进行全部的完成，而且还需要获取到全部的发票。只有这样才能够保障测算扣除的完整，并切实的保障土地增值税税额的最低化。

(二)通过费用的转移来筹划

依照当前的会计准则，房地产开发商在企业管理的过程当中所产生的“管理费用”以及“销售费用”和开发项目间接费用，尚且还不能进行较严格的划分。而在真正的工作上同样存在着交叉难以区分的情况，这就在一定程度上为企业成本的开发给予了相应的空间。在进行相应的会计核算过程中，房地产企业能够将这些相互交织又难以区分的费用列入项目开发的支出当中。

【注意】

对于转移费用来说，一定要有依据，要合理并合乎法规，不能仅仅是为了取得减税和虚假增加开发费用的目的，就给房地产企业带来不必要的涉税风险。这是房地产企业土地增值税的纳税筹划方法之一。

(三)合理的增加扣除项目资金进行筹划

据法律规定，在计算土地增值税项目相关的扣减资金时，需要根据有关法律凭证，对于那些不能够提供相关的有效凭证的项目不能允许其扣除。并且还特别的制定了房地产业的预期提取费用。除了特殊规定之外，不能进行扣减。在消费者所能承担的范围之内，必须要提高公共设备的质量，还要提高商品房的规格，并完善商品房的环境，合理利用成本效果，加强项目资金的扣除量。

【注意】　

（1）房地产业所获得的建安发票。对于发票的备注栏倘若没有特别的标记为建筑服务所发生的地县镇等的名称和项目名称。不能够允许归入土地增值税扣除的项目资金中。

（2）在土地增值税的清算方面，倘若没有办法及时的获得有效合法的凭证，那么纳税人可能会面对着可扣除风险的情景。并且在以后及时是获得了成本的费用的相关有效的依据，也难以进行二次清除。

(四)利用合作建房的税收政策进行筹划

合作建房时某方提供了相应的土地使用权，而另一合作方提供所需要的大量资金。这个项目以双方的名义进行开发，合作开发房地产的开发形式要求双方之中必须要存在有一方具有开发房地产的资质，要根据相应的法律法规，通过合法的途径，获取到合法的办理手续。

(五)关于拆迁补偿的筹划

三种拆迁方法：

（1）就地安置回迁户：补偿房屋+补偿资金作为开发成本扣除

（2）异地安置回迁户补偿房屋+补偿资金作为开发成本扣除

（3）支付给拆迁户相应的货币金额补偿，让拆迁户自行安排安置地

拆迁补偿费支出要重点关注拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应，保管好支付相关凭证普遍具有比较多的资金，房地产企业在和拆迁户签订相关的拆迁补偿合同时必须要向房地产企业讨要相关的收据和字据，否则不能在土地增值税前扣除。

(六)会计核算方法的选择筹划

房地产企业可以通过加速折旧法来计提折旧，其是根据税收法的规定由房地产企业自行选择，此可以增加相应的开发成本并且还能将自发的费用减少到增值数额，以此来达到降低增值率的目的。

（七）精装修

精装修能让房地产企业合理地加大开发成本的投入比例，而开发成本在土地增值税清算时可以加计扣除。根据现行税收政策，房地产企业可以按照【土地成本和开发成本总和】的20%作为加计扣除。

（八）开发费用的处理

开发费用=利息费用+管理费用+销售费用

开发费用处理模式有两种：

方法一：开发费用=利息支出+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%

【要求】企业的利息支出必须要有银行的合规的利息发票、利息单据

方法二：开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%

【要求】无法提供金融机构借款利息发票、单据

现状：一般按照第二种方法计算

理由：国家政策下的银行不对房地产行业，开发贷是受到国家政策限制的，房地产企业一般拿不到直接的银行贷款，基本都是二手的、信托之类的，利率一般比较高，基本都超过银行的利息标准，所以一般都是不符合扣除标准的

（九）清算组合方式的选择

税务局认可的两种清算模式：

1.两分法：普通标准住宅作为一类单独进行清算，非普通标准住宅、商业和其他作为另一类进行清算。

2.三分法：是指普通标准住宅作为一类、非普通标准住宅作为一类、商业及其他作为一类。

【建议】如果企业存在多种开发样态，增值率的情况不同，一般存在一些成本收入倒挂情况，建议采取两分法，这样可以平衡增值率，但要注意某些税务局并不认可两分法

（十）商业地产的处理策略

1.选择好的时点将商业地产出售，如果时点一般，可以采取先不销售的策略，如此可暂不缴纳土地增值税（所有权没有转移），清算也可将其划出

2.后续可考虑将此部分转为固定资产，进行多种方式处理，如对外出租经营，或者以重组股方式将房产转移出去

3.如果要考虑售卖，可选择资产重组、合并分立、股权转让等方式灵活处理

【核心点】减少产权变更，在此基础上考虑多种方式并估算整体税负从而实现减税降费目的，而非违法暴力避税逃税

（十一）税收洼地

要存在真实的交易或业务，采用得当的操作一般税务机关还是会认可的。对于房地产企业，可以考虑利用洼地的施工企业的EPC总承包，以享受洼地税收优惠或者财政的返还，最终降低企业的税收负担。

（十二）房地产投资、资产重组、股权转让交易、对外投资

1.要做好事前规划，因为凡涉及房地产公司，一律缴纳土地增值税，如果非房地产企业，做资产重组，涉及到房地产土地的，符合某些条件企业可以不缴纳土地增值税

2.股权转让不能百分百卖产权，会被认定形式上的股权转让，实质上是房地产转让的真实业务，也要缴纳土地增值税。

【注意】就当前的实际情况而言，有些地方执行得比较宽松，股权转让涉及到房产土地的并没要求交土地增值税，但有的地方执行得比较严格，要求这种情况要交土地增值税。

文章来源：华北法税圈