房地产企业买赠行为存在的涉税风险

2022-08-10分类:财税小白必看
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根据“买赠促销”赠送对象的不同,其买赠模式可以分为两大类,即对购房成交客户的赠送,以及对购房非成交客户的赠送。在税收处理上亦有明显不同。

壹、 对购房成交客户的赠送


(一)税收分析

1、增值税

在增值税的处理上,对购房成交客户的赠送,其房价中实质上已包含赠品价格,不符合增值税的无偿赠送规定,不应视同销售,但针对赠品不同,税收处理略有差异。

如广东省国家税务局营改增试点(房地产)行业纳税遵从指引“第一部分2.4.2特殊行业”中答复:判定有关人防车位、储藏间等无产权项目、买房送家电或物业费等、买房送装修等事项可不视同销售。这也是目前主流的地方税务解释口径。

而海南国税在《海南国税全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业》回答:“随房赠送物业管理费如何确认销售额”时,认为买房送物业管理费视同销售,按市场公允价,确定销售额征税。”

2、企业所得税

对购房成交客户的赠送,可根据国税函【2008】875号第三条:企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的,不属于捐赠,应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。 

3、土地增值税

“买赠促销”在土地增值税方面,国家税务总局没有出台相关的政策。一般在实务中,“买赠促销”赠送的物品大致可分为两类,一类是商品房的附属配套设施,如车位、储藏室等,另一类是用于促销的家电、家具等商品。

(一)买房送车位、储藏室

随同商品房附赠的车位、储藏室,无论其有无产权,其实质上是捆绑销售行为,实务中争议较多的是房地产类型的归属,比较典型的处理口径分为两类:

一是按购买房地产的金额一并核算,收入不再区分类型。如:《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》第三条明确,房地产开发项目中同时包含住宅、商铺、车库等不同类型产品的,应划分为普通住宅、非普通住宅、其他(商铺、车库等)三类分别计算增值额。对于赠送地下室、车库的情形,按购买房地产的金额一并核算,收入不再区分类型,其成本费用归集到购买的房地产类型进行扣除。

《青岛市地方税务局关于印发<房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答>的通知》(青地税函[2009]47号)亦规定,因销售商品房附赠的车库、车位因未取得转让收入,按出售的开发产品计算销售收入。因此买房附赠的车位、储藏室在土增清算时不单独计入清算收入。

二是合同约定不同,收入类型分类不同。如《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》(琼地税函[2015]917号)规定:

1.房地产开发企业与购房人通过签订销售合同出售或者附赠等方式约定,将车位、车库的权属转移给购房人的,取得的收入视同房地产转让收入,并入非普通住房转让收入。

2.对售房附赠车库、车位的,若合同中未分别计算房屋和车库、车位的销售价格,不再单独将车库、车位分割出来单独计价;若合同中分别计算房屋和车库、车位的销售价格,则车库、车位的价格作为非普通住宅收入。

建议:

在房地产项目制订营销策略前,先行做好税务尽调,针对相关政策提前咨询属地主管税务机关。

(二)买房送家电、家具等

随同商品房附赠的家电、家具等商品,与精装修内包含的家电不同,不属于开发产品的范畴,一般情况下不视同销售缴纳土地增值税,成本亦不得在土增税前扣除。

4、个人所得税

企业赠送礼品是以个人购买企业的商品或提供的服务为前提,这些赠品的取得实质上不是无偿的,而是有偿的,不需要征收个人所得税。比如买房送家电、买房送装修等。

(二)操作要点

1、合同签订

为顺利实现赠送的车位、储藏间等可在计征土地增值税时扣除。

建议:

房地产开发企业参考安徽省地方税务局《关于若干税收政策问题的公告》(安徽省地方税务局公告2012年第2号)第八条规定,“纳税人在销售房地产的同时向买受方附赠地下车库(车位),凡在售房合同中明确且直接在发票上注明附赠的,该地下车库(车位)相关的成本、费用等在计征土地增值税时允许按规定计算扣除。”进行处理,即将房屋与附赠的车位签订在一个合同上,在主合同上标明包含车位(或储藏室)一个,尽量不体现无偿、赠送等字样。

2、发票开具

建议开具发票时将房屋与附赠的商品按市场销售价格开在同一张发票上,同时标明折扣金额,可按折扣后的销售额征收增值税和企业所得税。

对购房未成交客户的赠送

(一)增值税

对购房未成交客户的赠送,其完全符合增值税的无偿赠送规定,应根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条“将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人,作为视同销售货物来计算增值税的。”进行处理。

提示:

针对此类赠送,赠品应按兼营销售处理,即分别做购房与赠品的销售处理,分税率确认销项税额,赠品对应的进项税额允许抵扣。

(二)企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第二十五条规定:“企业发生将货物、财产、劳务用于捐赠广告等用途的,应当视同销售处理”。

实务中,企业应按视同销售进行所得税纳税调整,确认视同销售收入,同时确认相关的视同销售成本。

(三)个人所得税

对个人取得的因企业在业务宣传、广告等活动中,随机向本单位以外的个人赠送礼品和企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品,按照“偶然所得”项目征收个人所得税。

实务中,企业应及时履行代扣代缴义务,规避涉税风险。

 房地产企业为了提高营销竞争力,策划着别出心裁或博取眼球的各种促销活动,方法多样化,江湖套路深,比如“买房送车位,买房送物业费,买一层送一层“等商业模式,“煽动性不大,诱惑力极强”,这些活动确实会为企业带来更多的引流资源和交易机会,直接拉升企业的业务收入,加大去化量的同时也伴随着潜在的多种税务风险。下面以买房送车位为例进行分析:

 1、按照市价将房款和车位款开具在同一张发票上,但未在金额栏注明折扣额

 根据《国家税务总局关于折扣额抵减增值税应税销售额问题通知》的规定销售额和折扣额在同一张发票上分别在金额栏注明的,可按折扣后的销售额征收增值税。如果没有在金额栏注明折扣额可能导致房地产企业多交增值税及附加税、土地增值税等税款的风险。

 2、开具车位发票,没有按照规定申报缴纳土地增值税

销售车位需要缴纳土地增值税:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》的相关规定无论车位是否可以办理产权变更,只要享有土地使用的权利且有合同等证据表明其实质转让并取得相应的经济利益,土地使用者应当按照规定缴纳土地增值税。只要房地产企业开具车位销售发票或者没有开具发票只签订转让或者使用协议均需缴纳土地增值税。

 未按预交规定缴纳土地增值税加收滞纳金:市场上很多房地产企业利用《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》在收到车位款时没有按照预交土地增值税的规定缴纳税款,等到项目土地增值税清算时再计算缴纳税款,他们认为这样操作不但可以间接为公司提供流动资金,还不会涉及税务风险。根据《中华人民共和国税收征收管理法》和国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》的规定,如果在收到车位款时未按照预征规定预交土地增值税税款,将有从限定缴纳税款期限届满的次日起,加收滞纳金的风险。

文章来源:房地产财税咨询

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