土地增值税新规八大变化，房企必看！

征求意见稿明确了预征申报的起始时间为房地产开发项目首张预售许可证书（或现售备案证书）的发证当日；取得预（销）售收入时间早于发证时间的，为取得首笔预（销）售收入当日。预征申报的截止时间，为税务机关受理纳税人清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。

该项规定与目前大多地市执行口径一致，并无较大变化，对房地产开发企业目前预征申报的时间影响较小。

征求意见稿明确，预征土地增值税的计征依据=预收款÷（1+增值税适用税率或征收率），土地增值税预征的计税依据发生重大变化。

根据国家税务总局公告2016年第70号第一条第二款的规定以及大部分地市的执行口径，预征土地增值税的计征依据=预收款-应预缴增值税税款；与征求意见稿的规定相比，一方面新的预征计税依据明显降低，对于房地产开发企业来说是一大利好，可以有效降低土地增值税预缴税款；另一方面，新的预征依据与增值税以及企业所得税的预征依据相统一，后期三大税种预征依据的勾稽比对是税务机关重点监管指标，房地产开发企业应进一步加强税务管理，规避税务风险。

征求意见稿明确纳税人办理土地增值税清算申报时，确认销售收入、销售面积的截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。该项规定有效地解决了企业自提交清算资料至税务机关受理清算以及最终出具清算审核结论期间，企业新销售的开发产品是否纳入本次清算范围的争议事项。为提高已售比例，增大本次清算可扣除成本，房地产开发企业在提交资料前针对未售产品要尽量去化。

征求意见稿明确，纳税人取得出让土地时，与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同或其补充协议中约定，在房地产开发项目规划范围外为政府建设公共设施的，实际发生的支出计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

该项规定对房地产企业来说属于重大利好，目前大部分地区都不允许扣除规划范围外的支出，部分地区虽然规定允许扣除，但是会有立项时间、配建种类的限制（比如仅限于规划外配建的学校、市政道路等），该项变化排除了立项时间的限制，并将可扣除的范围扩大至公共设施，但是对于“公共设施”范围的明确还需关注后续政策的规定。

征求意见稿明确，纳税人因转让房地产缴纳的印花税，按企业会计准则或企业会计制度规定计入“税金及附加”科目的准予扣除；因转让房地产缴纳的地方教育附加，视同税金予以扣除。

印花税在财会[2016]22号文件发布之前通过“管理费用”科目核算，文件发布后通过“税金及附加”科目核算。按照征求意见稿相关的规定，营改增后因转让房地产缴纳的印花税且通过“税金及附加”科目核算，则准予作为税金扣除。

由于地方教育费附加是一项地方政府性基金而不是税金，对于土地增值税清算时能否扣除并未统一，征求意见稿将其明确视同税金予以扣除，有效地解决了税企争议，增大了房地产企业的清算扣除项目。

征求意见稿明确：纳税人在预征申报税款所属期终了之日后再转让房地产的，应当按尾盘销售方式申报缴纳土地增值税。其中，预征申报税款所属期终了之日后至出具清算审核结论期间转让房地产所取得的收入，在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报。尾盘销售土地增值税按季申报缴纳。

该项规定有效解决了税务机关受理清算以后至出具最终清算审核结论期间新销售的开发产品如何进行土地增值税申报的问题，且明确了尾盘销售按季度申报缴纳。

征求意见稿明确：各类型房地产单位建筑面积成本费用=税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计÷可售建筑面积，其中扣除项目金额包括与转让房地产有关的税金。

现行的政策对于扣除项目金额合计是否包含税金，不同地区的执行口径并不统一。该项规定一方面规范了各地区的扣除口径；另一方面有效地解决了房地产开发企业同时开发多个新项目时，尾盘销售的税金如何匹配的问题。

征求意见稿明确：纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，普通标准住宅当期增值额超过扣除项目金额20%的，按规定缴纳土地增值税；普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，可申报享受土地增值税有关免税政策。该项规定并无重大变化。

时代在变，规则在变。唯有主动适应、合规经营，方能在未来的市场竞争中行稳致远。