实务案例20231116

土增税清算之地下室成本如何分摊

2023-03-29分类:土地增值税清算
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税局关于地下室成本是否纳入清算范围存在诸多争议,纳入清算范围的地下室成本分摊在实务中更多的是由本地税局的执行口径或审核人员的个人理解决定。

一、成本分摊原则

根据国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四条第五点属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。

根据国税发〔2009〕91号《土地增值税清算管理规程》第二十一条第五点纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。”

文件只说了要符合合理性原则和受益性原则,至于具体怎么分摊是不是可以理解为能讲出合理的理由说服对方就可以。

二、地下车位的产品性质

城市居住区规划设计规范8.0.6“居住区内必须配套设置居民汽车(含通勤车)停车场、停车库”;也就是说地下车位属于住宅及商业的配套产品,不属于独立的产品。

根据《民法典》第二百七十六条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。一般地下车位只能销售给小区业主,车位购买群体的限定说明车位只是小区的一个配套设施。

根据国税发〔2009〕31号第三十三条 企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。

企业所得税法对地下车库的分摊进行了明确的规定,作为配套设施进行处理,这个精神与地下车位产品设计定位也是相符的。

三、地下室成本分摊

在税务局日常实操中,各地税务局执行口径差异很大,有的税务局只分摊基础的建安成本,也有税务局除了洋房专属成本外全部要分摊。

根据城市居住区规划设计规范1.0.5“居住区的规划设计,应遵循下列基本原则:适应居民的活动规律,综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求,创造安全、卫生、方便、舒适和优美的居住生活环境”。也就是说不论是否建设地下车库,开发商均应按照规划要求为居住区配建绿化、水、电、气、道路、管网等。故笔者认为绿化、水、电、气、道路、管网等的受益主体为住宅及商业,应分摊给受益的住宅及商业,不应该给地下车库进行分摊。

比如绿化成本 ,笔者认为地下车位的建设不影响绿化面积,绿化最终受益的也是洋房产品与商业产品,站在洋房里面可以享受绿化站在地下室能不到绿化,不管从车位的性质或是车位最终受益结果来说绿化成本均不应给地下室分摊。税务局有观点进地下室的车走了小区的道路进地下室的人对绿化是受益的,所以对人车分流的地下车库不分摊绿化、市政成本,对非人车分流地下室就分摊绿化、市政成本。这是否是受益产品与受益群体的混同。

根据项目情况地下车位可以争取只分摊其直接相关的受益的成本,即只分摊地下车库的专属成本。

四、地下室面积

首先项目规划的时候经济技术指标上有地下室的面积,地下室验收的时候建设工程竣工验收规划条件核实证明上面有地下室的验收面积。通常用验收面积/车位个数来算单个车位的面积。地下室的面积在整体建筑面积中占比较大,会分摊相对比较多的成本。

一般地下室由车位划线面积、行车通道、设备间、消防间、楼梯间、结构柱等构成。车位划线面积一般在15㎡左右,分摊车位通道、消防间等后的面积通常在32㎡左右。也就是说按照划线面积分摊的车位成本较按照验收面积分摊的成本的少一半。

五、小结

地下室分摊界限的模糊虽然带来了很多的税企争议,但是也给企业筹划空间。

文章来源: 地产税语

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