各科室、分局，稽查局：

　　为进一步加强房地产开发企业的税收征管，现将我市房地产开发企业的有关税收问题明确如下，请认真贯彻执行。

　　一、 房地产开发企业土地增值税有关政策

　　(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　3.直接转让土地使用权的。

　　(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　4.税务机关规定的其他情况。

　　(三)对不符合上述清算条件尚未清算的，在我市从事房地产开发的纳税人应根据我局规定的土地增值税“预征率”按月预缴土地增值税(经济适用房土地增值税预征率为1%，其他项目土地增值税预征率为2%)。

　　(四)纳税人有下列情形之一的，税务机关可按销售收入核定征收土地增值税(经济适用房土地增值税核定征收率为3%，其他项目土地增值税核定征收率为5%)：

　　1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

　　2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全;成本、费用虚假的;难以确定转让收入或扣除项目金额的;

　　4、符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

　　5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　(五)各分局在确定房地产开发企业土地增值税核定征收方式时，要从加强税收管理、堵塞税收漏洞出发，经认真调查核实，并经集体研究同意后，以书面材料上报市局，经市局批准后方可执行。

　　二、 房地产开发企业所得税有关政策

　　在我市从事房地产开发经营的企业销售未完工产品的计税毛利率经济适用房为3%，其他项目为10%.有关政策要严格按国家税务总局制定的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)文件规定执行。

　　本通知从2009年1月1日起执行，希各有关单位认真组织干部学习，并及时向企业进行宣传，在执行中遇到具体问题应及时与市局联系。

　　附件：

　　1、《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算若干问题的通知》(略)

　　2、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(略)