各市、县地方税务局，自治区地方税务局直属征收分局，未分设行署、县国家税务局：

最近，各地来电请示土地增值税的政策问题，经研究，对有关问题明确如下：

一、对一九九四年一月一日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其资金投入量占全部投资额25%以上的，其在一九九四年一月一日以后五年内首次转让房地产的项目，方可免征土地增值税。

二、寻土地增值条例中规定的加计扣除及一九九四年以前年度问题的处理规定，只适用于房地产开发企业。但房地产开发企业边转让存量房地产的，不适用一九九四年以前年度问题的处理规定，存量房地产的买卖是指已经建成并投入使用的房地产，其房屋所有人将房屋权和土地使用权一并转让给其他单位和个人的行为。

三、对已竣工决算项目，在申报土地增值税时，必须提交项目评估报告。

四、对商住混合楼，即既有营业网点又有住宅的工程项目，其商业网点与住宅的收入及成本应分别核算（或分摊计算）。

1、凡核算中成本不能区分的，对营业房的成本可按平均成本加计划20-30%进行扣除。

2、对营业房及住宅房成本划分不清明显高于收入的，可根据评估价格确定其收入和扣除项目，并从严，从高计征。

3、对按规定安置拆迁的商住混合楼，在计税时可从宽计征，单独开发销售的从严计征。

五、对“三资”企业在计征土地增值税时，其扣除额中的税金，应按其实际缴纳的税金计算。既“三资”企业销售不动产按5%计征营业税，返还2%，实际征收率3%，在计算其项目扣除额时，营业税按3%计算。

六、对于一方出地，一方出资金，双方合作建房的，建成后按比例分房自用的，根据国家税务局有关规定，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。

七、新建房与旧房的界定问题，新建房是指建成后未使用的房产，凡是使用一年（含一年）以上的房产属旧房。

八、转让旧房、应按房屋及建筑物的评估价格，取得土地使用不权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

九、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，根据国家税务总局有关规定，暂免征收土地增值税。

一九九八年二月六日