房地产企业以租赁方式销售地下人防车位的税务处理

人防车位，是指由人防工程改造而成的停车位，业主仅取得车位的使用权。根据《中华人民共和国国防法》规定，国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。因此，人防工程应为国家所有，产权不属于小区全体业主共有，也不属于开发商，开发商无权出售人防车位。

同时国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。因此，开发商在依法获得人防管理部备案后，即可出租车位获取收益。

由于上述原因，实务中部分房地产企业采取变通的办法，与业主签订20年的长期租赁合同，合同到期后再无偿续租（一般租期为50年），本文称之为以租赁方式销售地下人防车位。

一、企业所得税

根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第三十三条规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 因此，企业“销售”地下人防车位的销售收入应确认收入，由于对应的成本已作为公共配套设施分摊进开发产品，不再单独扣除成本、费用。

二、土地增值税

另一种认为人防车位产权归国家所有,建成转让后不能办理权属登记。出租房地产虽然取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，不属于土地增值税征税范围。以租赁方式销售地下人防车位收入不作为土地增值税应税收入，相应的成本费用亦不可在土地增值税清算时扣除。

三、增值税

以租赁方式销售地下人防车位，根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）销售服务、无形资产、不动产注释，转让建筑物有限产权或者永久使用权的”按照销售不动产缴纳增值税。

房地产企业为促进销售推出“买房赠车位”活动，因地下车位的价格已经包含在房价中，因此赠送车位属于有偿赠送，无需视同销售，不征收增值税。如企业对外销售房产价格为100万元，车位价格为10万元，但在促销活动中，房产销售价格为105万元，企业应在同一张发票上注明房产100万元，车位10万元，折扣5万元，即总价110万元，折扣5万元，合计105万元。

四、房产税

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定， 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。

根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定：“一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。”根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)第一条规定：“对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。”

又根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)第三条规定：“已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。”

因此，代管人房地产开发企业按租金收入缴纳房产税。但是对于以租赁形式出售地下人防车位，土地增值税清算时如果已作为销售收入计算缴纳土地增值税,以后年度就不应该征收对应的房产税。

文章来源：智慧源财税